Asunnon- tai kiinteistön osto on suurimmalle osalle ihmisistä elämän arvokkain ja tärkein kauppa, siksi onkin tärkeää, ettei kauppaan sitouduta hätiköiden. Myös laki asettaa tiettyjä vaatimuksia käytetyn asunnon- ja kiinteistön ostajalle.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan

”Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.”

Maakaaren 3 luvun 22 §:n mukaan

”Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.”

Laki asettaa siis ostajalle ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden. Kaupan kohde on tarkastettava silmämääräisesti ja siihen liittyviin keskeisiin asiakirjoihin on tutustuttava. Selonottovelvollisuuden laajuus on tapauskohtainen ja määrittyy kaupan kohteen iän ja kunnon sekä ostajan ammatin ja tietämyksen perusteella. Joissain tapauksissa on katsottu, että syntyy erityinen selonottovelvollisuus ja lisäselvitysten hankkiminen kuuluu ostajan vastuulle. Mikäli ostaja laiminlyö selonottovelvollisuutensa, menettää hän oikeuden vedota myöhemmin virheinä seikkoihin, jotka olisivat selvinneet huolellisessa tutustumisessa kaupan kohteeseen. Muistilista selvitettävistä asioista ennen kaupan tekemistä auttaa selonottovelvollisuuden täyttämisessä.

Muistilista kauppaa suunnittelevalle ostajalle

• Rahoitus. Luonnollisesti rahoituksen on oltava kunnossa, jotta kauppa on mahdollinen. Useimmat pankin tarjoavat lainan lupauksia asiakkailleen jo ennen kuin täydellinen koti on löytynyt. Tämä voi helpottaa kaupan syntymistä sopivan kohteen löydyttyä, eikä kohde mene sivu suun ainakaan rahoituksen puutteesta johtuen.
• Kaupan kohteen valinta. Asunnon tai kiinteistön hankintaa suunnittelevan kannattaa seurata markkinoiden hintoja ja kehitystä jo hyvissä ajoin ennen varsinaisen ostamisen ajankohtaa, jotta omat tarpeet ja resurssit ovat oikeassa suhteessa markkinoiden tarjonnan kanssa. Asunnon tai kiinteistön etsintään kannattaa lähteä avoimin mielin, sillä esimerkiksi kaupunkisuunnittelu ja julkiset hankkeet voivat vaikuttaa suuresti asuinalueiden kehitykseen. Hintataso myöskin vaihtelee merkittävästi taajaman ytimen ja reuna-alueiden välillä.
• Kaupan kohteen kunto. Ennen kaupan solmimista ostajan on tarkastettava kaupan kohde huolellisesti. On hyvä huomata, että lain mukaan ostaja ei voi vedota kaupan teon jälkeen virheenä seikkoihin, jotka hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Huolellinen ostaja tutustuukin asuinhuoneistoon tai kiinteistöön sekä siitä esitettyihin tietoihin ja sitä koskeviin asiakirjoihin erityisellä tarkkuudella.
• Kuntotarkastus. Kuntotarkastuksen suorittaminen on aina suositeltavaa, jotta kaupan kohteen laadusta saadaan selvyys. Mikäli tarkastuksessa ilmenee seikkoja, jotka voivat viitata mittavampiin virheellisyyksiin, saattaa ostajan selonottovelvollisuus ulottua normaalia laajemmalle. Rakenteisiin kajoavat toimenpiteet kuuluvat ostajan selonottovelvollisuuteen useimmiten kuitenkin vain erillisen kehotuksen johdosta.
• Asbestikartoitus. Asbestia käytettiin paljon erityisesti 1970-luvulla muun muassa maaleissa, liimoissa ja tapettiliistereissä sekä putkistoeristeissä. Vahingoittumattomina asbestia sisältävät materiaalit eivät ole ihmiselle haitallisia, mutta purkutyössä syntyvä asbestipöly on erittäin haitallista. Asbestin käyttö kiellettiin vuonna 1994. Nykyään kaikissa ennen vuotta 1995 valmistuneissa kohteissa on suoritettava asbestikartoitus ennen purkutöihin ryhtymistä. Mikäli asbestia löytyy kartoituksessa, rekisteröityneen toimijan tulee suorittaa purkutyöt. Purkutöiden ja tilan siivouksen jälkeen tilan ilman asbestipitoisuus tulee mitata, jotta varmistutaan sen puhtaudesta. Tämä on hyvä ottaa huomioon, sillä asbesti voi tuoda lisäkustannuksia suunnitteilla oleviin remontteihin.
• Tarpeelliset asiakirjat. Ostajan tulee hankkia kaupan kohteen kannalta tarpeelliset asiakirjat tutustuttavikseen. Tällaisia ovat esimerkiksi isännöitsijän todistus, lainhuutorekisteriote, rasitustodistus, yhtiöjärjestys ja taloyhtiön tuloslaskelma. Asiakirjojen tulee myös olla mahdollisimman uusia, jotta niistä ilmi käyvät tiedot ovat ajan tasalla.
• Rasitukset ja rasitteet. Kiinteistötietopalvelusta saatavasta rasitustodistuksesta voi tarkistaa kiinteistöön kohdistuvat rasitukset: kiinnitykset, kirjatut erityiset oikeudet (esimerkiksi vuokraoikeus), lakisääteiset panttioikeudet sekä käyttö- ja vallintaoikeuden rajoitukset. Kiinteistötietopalvelusta saatavasta kiinteistörekisteriotteesta voi puolestaan tarkistaa muun muassa kiinteistöön kohdistuvat rasitteet ja tieoikeudet, osuudet yhteisiin alueisiin, kiinteistöä koskevat kaavat, tonttijaot ja rakennuskiellot sekä kiinteistötoimitukset ja viranomaispäätökset. Rekisteriin merkitään myös kiinteistöstä luovutetut, vielä erottamattomat määräalat.
• Taloyhtiö. Taloyhtiöllä on yllättävän suuri vaikutus tulevaisuuden asumismukavuuteen ja kustannuksiin. Onkin tärkeää tarkistaa, että taloyhtiön talousasiat on hoidettu asianmukaisesti, rakennuksesta on huolehdittu ja mahdollisiin vahinkoihin on varauduttu. Mikäli talousasiat eivät ole kunnossa kaatuvat mahdolliset kustannukset osakkaiden niskoille ja summat voivat muodostua isoiksikin. Suunnitelmia tulisi löytyä myös taloyhtiön tulevaisuutta ajatellen ja isännöitsijätodistuksen tulee olla kunnossa.
• Naapurusto. Erityisesti jos naapurit ovat lähellä, on tärkeää, että naapureiden kanssa tulee toimeen. Muutoinkin alueen viihtyvyys vaikuttaa paljolti omaan viihtyvyyteen. Myös isot hankkeet lähistöllä voivat vaikuttaa koko alueen ilmapiiriin, joten naapurustoon ja sen tulevaisuuden suunnitelmiin on syytä tutustua huolella.
• Palvelut ja liikenneyhteydet. Tutustu alueen palvelutarjontaan ja liikenneyhteyksiin myös tulevaisuutta ajatellen. Onko mahdollista, että tulevaisuudessa peruskoulun läheinen sijainti on tärkeää? Haluatko olla lähellä liikuntapalveluja? Onko sinulla auto käytössäsi, mikäli liikenneyhteydet ovat huonot? Oletko valmis istumaan aamuruuhkissa?
• Kustannukset. Uuden kodin vuosittaisia ylläpitokustannuksia arvioidessa on hyödyllistä pyytää myyjältä tiedot vesi-, sähkö-, lämmitys- ja kunnossapitokustannusten määristä muutamalta edelliseltä vuodelta. Myös yhtiövastikkeen määrä on luonnollisesti syytä tarkastaa.
• Remontit. Asunnon- tai kiinteistön kuntotarkastuksessa voi ilmetä remontointitarpeita ja talonyhtiössä voi olla suunnitteilla esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti. Remonteista aiheutuvat kustannukset kannattaa yrittää arvioida mahdollisimman realistisesti ennen ostopäätöksen tekemistä, jotteivät kustannukset pääse myöhemmin yllättämään.
• Tontti. Onko kaupan kohteen tontti oma vai vuokratontti? Mikäli tontti on vuokratontti tulee selvittää vuokra-aika ja sen ehdot.
• Kauppakirjan tarkkuus. Kauppakirjaan on syytä kirjata mahdollisimman tarkasti kaikki tiedot kaupan kohteesta sekä siitä sovitut seikat. Mikäli lain määrittelemästä vastuunjaosta halutaan poiketa osapuolten kesken, tulee se kirjata tarkasti yksilöiden kauppakirjaan. Esimerkiksi ostajan oikeutta vedota kaupan kohteessa ilmenevään virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa määritellystä.

Kun asiat hoitaa alusta lähtien kuntoon, voi uudesta kodista nauttia ilman pelkoa tulevista ikävistä yllätyksistä. Onnea kodin etsintään!

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Tein ostotarjouksen ja nyt kaduttaa
• Käsiraha ja vakiokorvaus asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupan ostotarjousmenettelyssä
• Vastuunjakoehdot asunto- ja kiinteistökaupassa, osat 1 – 3
• Tämä sinun tulee tietää hankkiessasi ensimmäistä omaa asuntoa
• Asuntokaupan digitalisaatio – kuinka asuntokaupassa tulee eri tilanteissa menetellä
• Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
• Varainsiirtoveron maksaminen ja ilmoittaminen

Jaa artikkeli: