Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistökaupan tekeminen sähköisesti

Herkulex.fi /

Miten teet kiinteistökaupan sähköisesti

Kiinteistökaupan on voinut tehdä sähköisesti jo 1.11.2013 lähtien käyttäen Maanmittauslaitoksen ylläpitämää Kiinteistövaihdannan palvelua, joka on avoin kaikille. Tämän sähköisessä asiointijärjestelmässä voit laatia sähköisesti kiinteistökaupan esisopimuksen ja kauppakirjan ja myös kiinteistön muita luovutussopimuksia kuten lahjakirjan tai vaihtokirjan. Myös kiinteistön osan kuten kiinteistön määräosaa ja määräalan luovuttaminen sekä kiinteistön vuokraoikeuden luovutuksen voit tehdä sähköisesti. Sähköisesti tehdyssä kiinteistökaupassa ei tarvita kaupanvahvistajaa.

Mitä Kiinteistövaihdannan palvelussa asiointi edellyttää ja miten palvelussa varmistetaan käyttäjän henkilöllisyys?

Palvelussa asioiminen edellyttää suomalaista henkilötunnusta, täysi-ikäsyyttä ja oikeustoimikelpoisuutta, sähköistä tunnistautumista ja tarvittavien tietojen löytymistä sähköisistä viranomaisrekistereistä.

Palveluun kirjaudutaan ja tunnistaudutaan vahvalla sähköisellä tunnistautumisella eli henkilökohtaisilla verkkopankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai Väestörekisterikeskuksen myöntämällä sähköisellä henkilökortilla. Myös yrityskäyttäjän vahva tunnistus tapahtuu edellä mainituilla tavoilla ja palvelu tarkistaa nimenkirjoitusoikeudet automaattisesti Kaupparekisteristä. Eli näillä tavoin varmistetaan palvelun käyttäjän henkilöllisyys.

Kaupan tekeminen sähköisessä asiointijärjestelmässä

Palvelussa kauppakirjasta tehdään ensin luonnos valmista lomakepohja käyttäen.

Kyseisessä palvelussa sähköisen kauppakirjan luonnoksen voi laatia kiinteistön omistaja, jolle on viimeksi myönnetty lainhuuto myytävään kiinteistöön. Palvelu tarkastaa automaattisesti lainhuutorekisteristä omistajatiedot. Omistaja voi kuitenkin valtuuttaa myös toisen henkilön laatimaan kauppakirjan (valtuuttamisesta myöhemmin tässä artikkelissa).

Kauppakirjaan on merkittävä maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyt pakolliset tiedot eli luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjän ja ostajan tiedot, kauppahinta ja muu vastike. Järjestelmä valvoo, että kauppakirjan sisältö vastaa lain vaatimuksia eli järjestelmä edellyttää, että kauppakirjan luonnokseen laitetaan edellä mainitut tiedot.

Kauppakirjaan voi liittää myös liitteitä kuten kuntotarkastusraportin.

Useat kohteet ja sähköinen hyväksyntä

Palvelussa tehtävällä yhdellä ja samalla kauppakirjalla voidaan luovuttaa vain yksi kohde. Jos on tarkoitus esim. myydä kaksi kohdetta, on molemmista kohteista tehtävä omat kauppakirjat.

Myyjän on hyväksyttävä kauppakirjan luonnos sähköisellä allekirjoituksella. Tämän jälkeen kauppakirja siirtyy Ostajan hyväksyttäväksi tai muokattavaksi. Mikäli Ostaja muokkaa kauppakirjaa, tällöin Myyjän allekirjoitus mitätöityy ja Myyjän on allekirjoitettava kauppakirja uudelleen. Ostaja ei voi allekirjoittaa ennen Myyjän allekirjoitusta, vaan Myyjän tulee ensin antaa allekirjoitus. Osapuolet voivat myös perua allekirjoitukset niin kauan kunnes kaikki osapuolet ovat kauppakirjan allekirjoittaneet ja kauppa on syntynyt.

Kauppaan tarvittava puolison suostumus voidaan antaa myös tässä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.


Voinko valtuuttaa henkilön tekemään kauppakirjan ja miten se tehdään?

Kiinteistövaihdannan palvelussa voit valtuuttaa toisen henkilön esim. kiinteistövälittäjän toimimaan puolestasi esim. laatiman kauppakirjan luonnoksen.  Valtakirjojen tulee siten olla sähköisessä muodossa eli palvelussa täytetään valtakirjan lomakepohja. Valtakirjat voivat olla joko luonnosteluvaltakirjoja, allekirjoitusvaltakirjoja tai molempia.

Luonnosteluvaltakirja:

Palvelussa annettavassa valtakirjassa voidaan rajata valtuutetun oikeuksia niin, että hänellä on ainoastaan oikeus laatia kauppakirja järjestelmässä, mutta hänellä ei ole oikeutta allekirjoittaa sitä. Tällöin valtuutettu voi vain laatia kauppakirjan luonnoksen mutta valtuuttajan pitää se käydä hyväksymässä ja allekirjoittamassa sähköisessä palvelussa.

Valtuutettu voi myös lukita laatimansa kauppakirjaluonnoksen, mikä tarkoittaa sitä, että valtuuttaja ja toinen osapuoli eli ostaja eivät voi tehdä muutoksia kauppakirjaan, vaan ainoastaan allekirjoittaa sen tai poistaa sen. Mikäli muutoksia halutaan tehdä, on niiden osalta oltava yhteydessä valtuutettuun, joka voi vain tehdä muutokset kauppakirjaan.

Allekirjoitusvaltakirja:

Palvelussa on mahdollista myös antaa valtuutus kauppakirjan allekirjoittamiseen eli valtuutetulla on tällöin oikeus valtuuttajan puolesta allekirjoittaa kauppakirja tätä sitovasti. Valtakirjassa voi yksilöidä myös vähimmäiskauppahinnan.

Valtakirjan voi antaa myös molempiin toimiin eli kauppakirjan luonnosteluun että allekirjoitukseen.

Kyseisessä palvelussa voi antaa myös ostovaltakirjan, ja siihen voidaan yksilöidä myös enimmäiskauppahinta.

Mahdollista on myös antaa jollekin kolmannelle katseluoikeus kauppakirjaan eli esim. lakimiehelle, joka tarkastaa kauppakirjan. Tällöin tämä henkilö ei voi muokata kauppakirjaa, vaan ainoastaan katsella sitä.

Voiko kuolinpesä luovuttaa kiinteistön sähköisessä palvelussa?

Jos kuolinpesä omistaa kiinteistön, voi kuolinpesä luovuttaa kiinteistön Kiinteistövaihdannan palvelussa, mikäli kuolinpesälle on myönnetty selvennyslainhuuto eli kaikki kuolinpesän osakkaat henkilötunnuksineen on yksilöity lainhuutoon. Jokaisen osakkaan tulee allekirjoittaa kauppakirja sähköisessä palvelussa tai tehdä valtakirja palvelussa toiselle toimijalle puolestaan.



Miten menetellään, jos kaupan osapuolena on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva?

Alaikäiset ja muut, joille on määrätty edunvalvoja eivät voi toimia Kiinteistövaihdannan palvelussa.

Järjestelmä esim. tarkistaa alaikäisyyden ja mahdolliset edunvalvontaa koskevat merkinnät väestötietojärjestelmästä ja estää tällaisten henkilöiden toimet automaattisesti.

Järjestelmä myös pyrkii estämään sellaisten toimien luonnostelun, joissa osapuolena on mukana alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva.

Tällä hetkellä ei edunvalvojalla tai alaikäisen huoltajalla ole toistaiseksi mahdollista tehdä Kiinteistövaihdannan palvelussa kauppaa alaikäisen ja edunvalvonnassa olevan puolesta vaan kauppa on tehtävä perinteisellä menetelmällä.

Onko käytettävä valmiita lomakepohjia vai voiko tuoda Kiinteistövaihdannan palveluun oman kauppakirjapohjan?

Palveluun ei voi ladata jo valmiiksi tehtyjä kauppakirjaluonnoksia, vaan luonnos tulee tehdä palvelussa valmista lomakepohjaa käyttäen.

Kiinteistöalan ammattilaiset kuten kiinteistövälittäjät voivat käyttää Kiinteistövaihdannan palvelun rajapintoja, joiden kautta käyttäjä voi esim. siirtää Maanmittauslaitoksen määritysten mukaisesti järjestelmän ulkopuolella laadittuja asiakirjoja Kiinteistövaihdannan palveluun. Luonnosasiakirjat lähetetään Kiinteistövaihdannan palveluun asiakkaiden tarkastettavaksi ja allekirjoitettavaksi.

Miten sähköiseen kauppakirjaan otetaan vakuuksia koskevat sitoumukset ja miten panttioikeus siirretään esim. ostajan pankille?

Jos myytävä kiinteistö on pantattu lainan vakuudeksi pankille (panttioikeuden haltija), niin järjestelmässä kauppakirjaan voidaan liittää panttioikeuden haltijan antama sitoumus, jonka mukaan kaupan kohdetta rasittava panttioikeus lakkaa sitoumuksessa määrättyjen edellytysten täyttyessä.

Kauppakirjaan voidaan ottaa tai siihen voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu (panttioikeuden haltija) sitoutuu siirtämiseen niin, että uutta sähköisen panttikirjan saajaa (esim. ostajan pankki) koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti syntynyt Kiinteistövaihdannan palvelussa.

Kun kauppa on sitovasti tehty, miten lainhuuto laitetaan vireille?

Lainhuudatusasia tulee vireille automaattisesti ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti tehty kyseisessä palvelussa.

Maanmittauslaitos ilmoittaa lainhuudon vireille tulosta kaupan osapuolille sähköpostitse ja myös muille kauppakirjassa määrätyille tahoille, jos se voidaan toimittaa sähköisenä viestinä.

Lainhuutohakemuksen täydentäminen (kuitti kauppahinnan sekä varainsiirtoveron maksamisesta)

Kun kauppa on sitovasti syntynyt kyseisessä sähköisessä palvelussa, ostajan tulee maksaa varainsiirtovero. Maksamisen jälkeen ostajan tulee toimittaa kuitti kauppahinnan sekä varainsiirtoveron maksamisesta Kiinteistövaihdannan palvelun kautta.  

Mitkä ovat sähköisen kiinteistökaupan edut verrattuna perinteiseen kauppaan?

Sähköisesti tehty kiinteistön kauppa säästää aikaa ja vaivaa, kun kaupan osapuolten ei tarvitse on yhtä aikaa fyysisesti läsnä kauppaa tehtäessä. Kaupan voi siis tehdä ajasta ja paikasta riippumatta. Sähköisessä järjestelmässä tehdyssä kaupassa ei myöskään tarvita kaupanvahvistajaa. Myös reaaliaikaiset rekisteritarkistukset lisäävät luotettavuutta ja nopeuttavat kaupantekoa. Kun sitova kauppa on syntynyt, niin ostajan ei tarvitse myöskään tehdä erillistä lainhuutohakemusta, vaan lainhuuto tulee automaattisesti vireille.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
 Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

Jaa artikkeli: