fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Asuntokaupan peruuttamisesta ja sen seuraamuksista

Herkulex.fi /

Tässä artikkelissa käsitelemme asuntokaupan peruuttamista eli milloin ostajalla voi olla oikeus peruuttaa asuntokauppa ja mitä seuraamuksia tällaisesta asuntokaupan peruuttamisesta voi ostajalle tulla.

Kaupan peruuttaminen on syytä erottaa kaupan purkamisesta. Kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen, jos kaupan kohteessa on asuntokauppalain mukainen olennainen virhe tai muu olennainen sopimusrikkomus (esim. myyjän viivästys). Kaupan peruuttamisessa on taas kyse siitä, että ostaja voi ilman erityistä syytä peruuttaa asunnon kaupan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Ostajan ei tällöin tarvitse perustella kaupan peruuttamista myyjälle, vaan riittävää on, että ostaja tekee myyjälle kaupan peruuttamisilmoituksen.

Milloin ostajalla on lakiin perustuva oikeus peruuttaa asuntokauppa?

Uuden asunnon kaupassa ostajalla on oikeus peruuttaa kauppa ennen kuin asunnon hallinta on

luovutettu ostajalle. Tällainen oikeus ostajalla on myös käytetyn asunnon kaupassa, mikäli kyse on elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisestä käytetyn asunnon kaupasta. Asuntokauppalain mukaan elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi. Mikäli kyse on yksityisten henkilöiden välisestä käytetyn asunnon kaupasta, niin tällaista kaupan peruuttamisoikeutta ei ostajalla ole.

Kun ostaja peruttaa kaupan, myyjällä ei ole oikeutta vaatia ostajaa pysymään kaupassa ja maksamaan maksamatta olevaa kauppahintaa. Myyjä tulee myös palauttaa ostajan jo maksama kauppahinta.

Mitä seuraamuksia kaupan peruuttamisesta voi aiheutua ostajalle?

Asuntokauppalain 4 luvun 32 §:n mukaan, jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta 4 luvun 35 §:n mukaisesti.

Jos ostaja siis peruuttaa kaupan, kyse on sopimusrikkomuksen kaltaisesta tilanteesta, jossa ostajan tulee korvata myyjälle kaupan peruuttamisesta aiheutunut vahinko. Yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaan myyjän tulee osoittaa hänelle aiheutunut vahinko ja sen määrä. Myyjän on kuitenkin pyrittävä rajoittamaan kaupan purkamisesta aiheutuvia vahinkoja kykynsä mukaisesti.

Mitä vahinkoja myyjälle voi aiheutua ja mitä ostaja voi siten joutua korvaamaan myyjälle?

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.

Asunnon uudelleen myymisestä aiheutuvia kustannuksia ovat esimerkiksi nimenomaan kyseiseen asuntoon liittyvät uudet myynti-ilmoituskustannukset. Lisäksi voi tulla korvattavaksi kiinteistövälittäjän palkkio asunnon uudelleen myymisestä.

Sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä aiheutuvia kustannuksia voivat olla esim. ostajan tilaamat yksilölliset, juuri ostajan tarpeita palvelleet muutos- ja lisätöiden kustannukset, ja joilla on arvoa vain

kyseiselle kaupan peruuttaneelle ostajalle. Jos lisä- ja muutostyöt ovat lisänneet kaupan kohteen jälleenmyyntiarvoa, ei oikeutta korvaukseen myyjällä ole.

Muita vahinkoja, jotka voivat tulla ostajan korvattavaksi, ovat esim. hinnanerotus, jos asunnon uudelleen myymisestä saatu kauppahinta on pienempi kuin alkuperäinen kauppahinta.

Ostaja voi joutua korvamaan myös sellaisia kuluja, joita aiheutuu asunnon hallinnasta, jos asuntoa ei heti saada kaupan peruuntumisen jälkeen myytyä. Tällaisia kustannuksia voivat olla esim. yhtiövastikekustannukset.

Milloin myyjällä ei ole oikeutta korvaukseen?

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 2 momentin mukaan myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, jos ostajan maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Ostaja on vedottava ja esitettävä selvitys tällaisten perusteiden olemassaolosta, jos hän haluaa niihin vedota.

Vahingonkorvauksen sovittelusta

Asuntokauppalain 4 luvun 38 §:n mukaan sopimusrikkomuksen perusteella suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen mahdollinen myötävaikutus vahinkoon, sopijapuolten varallisuusolot, asunnon kauppahinta, vahingon aiheuttaneen osapuolen mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen sekä muut seikat.

Vahingonkorvausta, joka ostajan on suoritettava asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n nojalla, voidaan sovitella erityisesti, jos maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu maksuvaikeuksista, joihin ostaja on joutunut sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiassa omatta syyttään.

Etukäteen sovitusta vakiokorvauksesta

Osapuolet voivat myös sopia etukäteen kiinteästä vakiokorvauksesta kaupan peruuntumistilanteiden varalle. Asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan sopimus, jonka mukaan ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta tai muun vakioperusteen mukaan, on pätevä, jos sopimuksen mukainen korvaus on kohtuullinen ottaen huomioon sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta yleensä aiheutuva vahinko ja tämän pykälän säännökset.

Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisussa (KVL II jaosto Dnro 02/81/533) myyjällä oli ostajan kaupan peruuttamisen vuoksi oikeus saada ostajalta 2 %:n kauppahinnasta sekä korvaus myyjälle kaupan peruuttamisesta aiheutuneista kuluista. Tätä ratkaisua on oikeuskirjallisuudessa kritisoitu mm. siitä, että ”kaupan peruuttamisesta aiheutuneita kuluja” ei voi pitää lain tarkoittamana ”kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta” määrittyvänä korvauksena eikä myöskään ”muun vakioperusteen” mukaisesti määrittyvänä korvauksena.

Lopuksi

Kuten edellä on käyty läpi, niin ostajalla voi olla asuntokaupassa oikeus peruuttaa kauppa mutta ostajan tulee tällöin myös olla tietoinen siitä, että peruuttamisella voi olla seuraamuksia eli ostaja voi joutua korvaamaan myyjälle aiheutuneen vahingon kaupan peruuttamisen vuoksi. Jos ei etukäteen ole sovittu mistään tietystä vakiokorvauksesta, niin ostajan kannattaa huomioida, että hän voi joutua suorittamaan myyjälle huomattaviakin korvauksia kaupan peruuttamisen johdosta, eikä tällaisia kuluja voi etukäteen ennakoida. Tämän vuoksi olisi hyvä sopia etukäteen vakiokorvauksesta, minkä ostaja suorittaa myyjälle kaupan peruuttamisesta.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

Jaa artikkeli: