Asuntokaupan digitalisaatio – kuinka asuntokaupassa tulee menetellä erilaisissa tilanteissa?
Asuntokaupan sähköistyminen
Parhaillaan on menossa siirtymäaika, jonka puitteissa asunto-osakkeiden paperimuotoiset osakekirjat tulevat lopulta jäämään historiaan. Kaikki tiedot olemassa olevista asunto-osakkeista ja niiden omistuksesta tullaan siirtämään uuteen sähköiseen rekisterin, eli Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.
Sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä tavoitellaan yhtäältä merkittäviä taloudellisia hyötyjä, ja toisaalta asunto-osakkeiden omistusta ja sen rajoituksia koskevien tietojen parempaa saatavuutta ja luotettavuutta. Yksittäisen osakkeen omistajan kannalta omistuksen sähköinen kirjaaminen luo turvaa, kun mm. paperimuotoisen osakekirjan katoamisesta taikka tuhoutumisesta ei tarvitse enää kantaa huolta.
Vuoden 2019 aikana tai tätä myöhemmin perustetut asunto-osakeyhtiöt omistuksineen rekisteröidään suoraan sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, eikä näiden osalta ole lainkaan varsinaista siirtymävaihetta. Sitä vastoin tätä vanhempien asunto-osakeyhtiöiden ja huoneistojen siirtyminen sähköiseen rekisteriin on käytännössä kaksi vaiheinen siirtymäprosessi. Ensin taloyhtiön pitää siirtää yhtiön osakeluettelo huoneistotietojärjestelmään. Tämän jälkeen voi yksittäisen osakehuoneiston omistuksen rekisteröidä sähköiseen järjestelmään, joko erillisellä ilmoituksella tai huoneiston vaihtaessa seuraavan kerran omistajaa. Tässä yhteydessä myös automaattisesti mitätöidään paperinen osakekirja.
Siirtymävaiheen aikana asuntokauppa tehdään ja omistuksen siirtymisestä ilmoitetaan eri tavalla riippuen siitä, kuinka pitkälle digitalisaatiossa on edetty kyseisen asunto-osakeyhtiön ja sen kaupan kohteena olevan huoneiston omistustietojen osalta. Siirtymäkauden aikana osakekirjat voivat nimittäin olla joko vielä paperisia, tai vaihtoehtoisesti omistusoikeudesta on voitu jo tehdä sähköinen merkintä huoneistotietojärjestelmään, jolloin paperista osakekirjaa ei enää ole (tai se on mitätön). Tässä artikkelissa kuvataan, kuinka näissä vaihtelevissa tilanteissa tulee siirtymävaiheen aikana menetellä asuntokauppaa tehtäessä.
Kun osakeluetteloa taikka osakekirjoja kumpaakaan ole vielä digitalisoitu
Siirtymävaiheen vasta alettua selvästi yleisin tilanne asuntokauppaa tehtäessä on vielä toistaiseksi sellainen, jossa sen enempää kyseisen yhtiön osakeluetteloa kuin huoneiston omistustietojakaan ei vielä ole siirretty sähköiseen rekisteriin.
Tällaisissa tilanteissa myyjän tulee totuttuun tapaan osoittaa omistusoikeutensa kaupan kohteena olevaan huoneistoon paperimuotoisella osakekirjalla, joka kaupan yhteydessä siirretään ostajan (useimmiten käytännössä tämän lainoittajan) haltuun asiaan kuuluvin siirtomerkinnöin varustettuna. Kauppa toisin sanoen tehdään kuten aina tähänkin asti ennen digitalisaatiota, osakehuoneiston omistajatietoja kirjata huoneistotietojärjestelmään. Huoneiston ostajan tulee ilmoittaa kaupasta verottajalle ja isännöitsijälle, joka tekee omistajan vaihdoksen edellyttämät muutokset osakasrekisteriin tarvittavat selvitykset saatuaan.
Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden tulee siirtää osakeluettelonsa sähköiseen huoneistotietojärjestelmään viimeistään vuoden 2023 loppuun mennessä, joten edellä kuvatut tilanteet tulevat vähitellen harvinaistumaan, ja vuoteen 2024 mennessä ei tätä vaihtoehtoa enää pitäisi kenenkään kohdata.
Kun osakeluettelo on jo digitalisoitu, mutta huoneiston omistusta ei ole vielä kirjattu sähköiseen rekisteriin
Sitä mukaa kun asunto-osakeyhtiöt ryhtyvät siirtymäajan kuluessa täyttämään lakimääräisiä velvoitteitaan ja siirtävät osakeluetteloitaan huoneistotietojärjestelmään, alkaa tämä näkyä välittöminä vaikutuksina myös asunto-osakkeiden kaupassa.
Kun taloyhtiön osakeluettelo on viety huoneistotietojärjestelmään, täytyy tämän jälkeen myös huoneiston omistusta koskevat tiedot viedä sähköiseen rekisteriin. Tämä voi tapahtua joko huoneiston vaihtaessa seuraavan kerran omistajaa tai erillisellä hakemuksella. Omistajan on haettava omistusoikeutensa rekisteröintiä omaan osakehuoneistoonsa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.
Tilanteissa, joissa taloyhtiön osakeluettelo on jo viety huoneistotietojärjestelmään, mutta myytävän osakkeen tietoja ei vielä ole siirretty sähköiseen järjestelmään, tehdään kaupat edelleen paperisella osakekirjalla. Uuden omistajan tulee tällöin kuitenkin 2 kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoituksesta hakea omistuksensa sähköistä rekisteröintiä. Omistuksen rekisteröinnin yhteydessä paperinen osakekirja mitätöidään, ja jatkossa luotettavat tiedot huoneiston omistuksesta ja sen rajoituksista löytyvät vain sähköisestä rekisteristä.
Kun osakehuoneistolla ei ole vielä sähköistä omistajamerkintää, riittää osakekirjaan tehty siirtomerkintä osoittamaan myyjän suostumuksen omistusoikeuden sähköiseen kirjaamiseen. Kun uusi omistaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä, tuleekin hakemukseen liittää alkuperäinen osakekirja, jossa näkyy siirtomerkintä.
Jos hakemus omistusoikeuden kirjaamiseksi myöhäsyy tilanteessa, jossa huoneisto vaihtaa omistajaa ensi kerran osakeluettelon siirron jälkeen, seuraa tästä sanktiona kirjaamismaksun korotus 20 %:lla jokaiselta alkavalta kahden kuukauden ajanjaksolta, jonka hakemus myöhästyy.
Kun sekä osakeluettelo että tiedot omistusoikeudesta on jo siirretty sähköiseen huoneistotietojärjestelmään
Sen jälkeen, kun sekä osakeluettelo että tiedot omistusoikeudesta on jo siirretty sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, voi seuraava asuntokauppa käytännössä olla täysin digitaalinen. Paperisella osakekirjalla ei tällöin ole enää mitään virkaa, ja jos sellainen esitetään, on kyseessä mitätön asiakirja.
Kauppaa ei tässä tilanteessa enää käydä paperisesta osakekirjasta, vaan omistusoikeuden siirto tapahtuu sähköisessä järjestelmässä rekisteröimällä omistusoikeudessa tapahtunut muutos. Kun osakehuoneiston myyjällä on jo sähköinen omistajamerkintä huoneistotietojärjestelmässä, tarvitsee ostaja myyjän suostumuksen omistuksensa rekisteröintiin.
Myyjän suostumus voidaan toistaiseksi osoittaa liittämällä hakemukseen jäljennös kauppakirjasta tai erillinen kirjallinen suostumus sekä myyjän yhteystiedot (puhelinnumero ja sähköpostiosoite). Maanmittauslaitos ottaa yhteyttä myyjään suostumuksen varmistamiseksi. Kun myyjänä on kuolinpesä, varmistetaan myyjän suostumus luovutukseen kuolinpesän ilmoittajalta. Myöhemmin teknisten ratkaisujen valmistuttua voi suostumuksen antaa myös sähköisenä Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa.
Suostumuksen antaminen koskee myös lahjakirjalla annettua osakehuoneistoa.
Myös omistusoikeuden rajoitusten, kuten panttauksen rekisteröintiin, tarvitaan suostumus. Tällöin suostumuksen antaa omistaja tai uusi saaja, jonka omistusosuus pantataan.
Omistusoikeuden tultua aiemmin jo kirjatuksi sähköiseen rekisteriin, ei tämän jälkeisten saantojen kirjaamiselle ole asetettu varsinaista sanktioitua määräaikaa. Omistusoikeuden rekisteröinti on kuitenkin edellytys osakeoikeuksien käyttämiselle ja osakkeen panttaamiselle. Uuden omistajan onkin syytä huolehtia, että rekisteröintiä haetaan tällöinkin viipymättä.
Mistä voi tarkistaa, onko osakeluettelo sähköisenä huoneistotietojärjestelmässä?
Jokaisen taloyhtiön on tehtävä osakeluettelon siirto 31.12.2023 mennessä ja ilmoitettava siirrosta myös osakkaille.
Isännöitsijältä tai Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta voi halutessaan tarkistaa, onko taloyhtiön osakeluettelo jo siirretty huoneistotietojärjestelmään. Yhtiön siirryttyä sähköiseen huoneistotietojärjestelmään pidetään osakeluetteloa yllä Maanmittauslaitoksessa.
Sen jälkeen, kun yksittäisen huoneiston omistus on sitä koskevan kirjaushakemuksen myötä merkitty huoneistotietojärjestelmään, näkyy myös huoneiston omistaja osakehuoneistotulosteella.
Osakeluettelon ja osakehuoneistotulosteen saa haettua huoneistotietojärjestelmästä.
Lisätietoa omistusoikeuden rekisteröinnistä ja tarvittavista liitteistä löytyy esimerkiksi Maanmittauslaitoksen Internet-sivustolta.
Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista.
Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!
Tarvitsetko apua?
Lisää asunto- ja kiinteistökaupoista
- Osakekirjojen siirto sähköiseen järjestelmään
- Vähäiset virheet asunto- ja kiinteistökaupassa
- Asunto-osakeyhtiö, osakeluettelon vaatimukset
- Kiinteistökaupan tekeminen sähköisesti
