Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu rakenteiden mikrobivaurioista
Jos asunto-osakkeen rakenteista löytyy mikrobivaurioita, kuka selvittää vaurion syyn ja kenen kuuluu maksaa korjaukset?
Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisen kunnossapitovastuun jakautuminen on tyypillinen erimielisyyttä aiheuttava asia taloyhtiöissä. Vastuunjako taloyhtiössä määrittää kuluvatko asunnon rakenteissa tai sen osassa olevan vaurion selvittäminen ja korjaus osakkaan vai yhtiön maksettaviksi. Yksinkertaistetusti kustannukset kuuluvat sille, jolle kunnossapitovastuu lain mukaan kuuluu.
Kunnossapitovastuusta osakkaan ja taloyhtiön välillä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa, jonka 4 luvun 2 §:n mukaan:
- Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
- Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
- Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
- Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.
Lain 4 luvun 3 §:n mukaan:
- Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
- Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
Laissa säädetty vastuunjakoperiaate on pääsääntö, josta on mahdollista poiketa yhtiöjärjestyksellä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole poikkeavaa määräystä kunnossapitovastuusta, määräytyy tämä noudattaen edellä mainittua lain mukaista jaottelua.
Koska lakiin ei ole ollut mahdollista yksityiskohtaisesti kirjata kaikkia yksittäisiä kiinteistössä olevia korjauskohteita, on vastuunjaon yksityiskohtaisemmasta käytännön soveltamisesta julkaistu lakia ja oikeuskäytäntöä noudattelevia erimielisyyksien ehkäisemiseksi taulukoita (esim. Kiinteistöalan Kustannus Oy:n Taloyhtiön Vastuunjakotaulukot).
Yksinkertaistaen voidaan sanoa, että taloyhtiö vastaa rakenteiden ja eristeiden sekä erilaisten perusjärjestelmien (mm. lämmitys-, sähkö-, vesijohto- ja viemärijärjestelmät) kunnossapidosta, kun taas osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta lukuun ottamatta taloyhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä.
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ja korjausten suorittaminen
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaisesti osakkeenomistajan on ilmoitettava viipymättä yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoituksen tekeminen on tärkeää, jotta yhtiö voi huolehtia vastuulleen kuuluvien rakenteiden korjaamisesta ja välttää mahdolliset lisävahingot. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seurauksena osakkeenomistaja voi joutua korvaamaan lisävahingot, joita vauriosta ilmoittamatta jättämisestä aiheutuu.
Kunnossapidosta vastuussa olevalla on ensisijainen oikeus korjauksen suorittamiseen. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi osakkeenomistajan ei tule lähtökohtaisesti ryhtyä suorittamaan tai teettämään oma-aloitteisesti yhtiölle kuuluvaa korjaustyötä. Kunnossapitovastuussa olevalla on oltava mahdollisuus päättää mm. korjauksen laajuudesta, työn suorittamistavasta ja suorittajasta.
Yhtiöllä on lain mukaan aina oikeus suorittaa välttämätön ja viivästyessään yhtiölle tai toisille osakkeen omistajille vahinkoa aiheuttava korjaustyö riippumatta siitä, kumman osapuolen kunnossapitovastuulla välttämätöntä korjausta edellyttävä kohde on. Tällaisissa tapauksissa yhtiö voi jälkeenpäin vaatia vastuunsa laiminlyönyttä osakkeenomistajaa korvaamaan yhtiön suorittamat kohtuulliset korjauskustannukset.
Jos yhtiö esimerkiksi kieltäytyy tai viivyttelee aiheettomasti sille kuuluvan korjauksen tekemisessä tai jos kyse on kiireellisestä tapauksesta, eikä yhtiön edustajaa saada tavoitettua, osakkeenomistaja voi korjata tai korjauttaa vian itse. Lain 4 luvun 4 §:n mukaan osakkeenomistaja voi teettää yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Lain mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on tällöin korvattava osakkaalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Mikäli yhtiö ei esimerkiksi kosteus- tai home-epäilyn vuoksi ryhdy suorittamaan tarvittavia tutkimuksia ja kunnossapitotyötä, osakkeenomistajan on syytä kirjallisesti huomauttaa tästä yhtiötä ja vaatia yhtiötä hoitamaan kunnossapitovastuun mukaisen velvollisuutensa. Mikäli yhtiö edelleenkään ei huolehdi kunnossapitovastuunsa täyttämisestä, osakas voi teettää tutkimukset taikka kunnossapitotyön ja vaatia tästä aihetuvat kustannukset taloyhtiön korvattaviksi. Koska laki velvoittaa korvaamaan vain kohtuulliset kustannukset, on tällaiseen toimeen ryhtyvän osakkaan syytä huolehtia mm. töiden riittävästä kilpailuttamisesta voidakseen osoittaa kustannusten olevan kohtuullisia.
Asunto-osakeyhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta yhtiön alkuperäiseen tasoon
Mikäli taloyhtiö on vastuussa vaurioiden korjaamisesta, tulee sen huolehtia myös korjaustöiden takia vaurioituvien huoneiston pintarakenteiden korjaamisesta lähtökohtaisesti niiden alkuperäiseen tai tätä vastaavaan perustasoon. Osakas vastaa tällöin sellaisista alkuperäistasoon nähden tekemistään parannuksista, kuten pintamateriaaleista ja rakenteellisista lisäyksistä ja niiden aiheuttamista lisäkustannuksista, jollei asunto-osakeyhtiö ole ottanut muutoksia vastuulleen. Yhtiö voi kuitenkin joutua vastaamaan myös tällaisista perustason ylittävien rakenneosien tai materiaalien korjauskustannuksista vahingonkorvauksena silloin, kun sen voidaan osoittaa esimerkiksi huolimattomuudellaan aiheuttaneen osakkaalle vahinkoa.
Yhtiön korvausvastuu osakkaalle aiheutuvista vahingoista
Lähtökohtaisesti yhtiö ei ole velvollinen korvaamaan kustannuksia, joita osakkaalle voi aiheutua esimerkiksi sen vuoksi, että tämä joutuu muuttamaan asunnossa havaitun mikrobivaurion ja sen edellyttämien korjaustöiden vuoksi muualle. Osakas ei myöskään automaattisesti vapaudu velvollisuudestaan maksaa osakkeiden omistukseen sidottua yhtiövastiketta ajalta, jolloin asunto ei ole asuttavassa kunnossa.
Jos yhtiön voidaan kuitenkin osoittaa menetelleen huolimattomasti ja näin aiheuttaneen vahinkoa, taikka jos huoneistoissa suoritettavien korjausten pitkittyminen kohtuuttomalla tapaa lisää osakkeenomistajalle aiheutuvan vahingon määrää, voi yhtiö joutua korvaamaan myös osakkaalle aiheutuvia sijaismajoitus- ja muuttokustannuksia. Pääsääntöisesti vahinkoa kärsivän osakkaan on kuitenkin tällöin voitava osoittaa vahingonaiheuttaneen osapuolen tuottamus sekä menettelyn syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon. Mikäli nämä voidaan osoittaa, on vahingon aiheuttanut lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan kaiken aiheuttamansa vahingon täysimääräisesti.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Muita mielenkiintoisia artikkeleitamme
- Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta
- Kunnossapitotyön teettämisestä asunto-osakeyhtiössä
- Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä
- Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuvasta lunastusvelvollisuudesta asunto-osakeyhtiössä
- Purkava uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä
- Asunto-osakeyhtiön konkurssi
- Kodin ostajan muistilista
