Asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaan uuden asunnon kaupassa on myyjän järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet.

Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta muun muassa ostajalle ja asuntoyhteisölle.

Myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet.

Muun muassa ostajalle ja asuntoyhteisölle on tämän jälkeen varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Sellaisista virheistä, jotka ostajan on tullut havaita viimeistään vuositarkastuksessa, on ostajan ilmoitettava virheestä vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten viimeistään vuositarkastuksen pöytäkirjan huomautukselle säädetyssä määräajassa, jotta hän voi vedota virheeseen. Mikäli ostaja ei edellä mainitulla tavalla ilmoita virheestä, joka hänen olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, menettää ostaja oikeuden vedota virheeseen.

Ostajan ei välttämättä tarvitse kuitenkaan odottaa vuositarkastukseen, vaan hän voi ilmoittaa virheestä myyjälle heti kun hän on sen havainnut.

Niiden virheiden osalta, jotka ostaja on havainnut vuositarkastukseen mennessä, riittää ns. neutraali reklamaatio eli ostajan täytyy ilmoittaa virheestä, muttei hänen tarvitse ilmoittaa niihin liittyvistä vaatimuksistaan.

Mikäli asunnossa on kuitenkin sellainen virhe, jota ostajan ei voi edellyttää havainneen viimeistään vuositarkastuksessa tai sitä ennen, on hänen ilmoitettava tällaisesta virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevaa on se ajankohta, jolloin ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Vuositarkastuksen jälkeen havaitun virheen osalta ostajan tulee siten esittää myyjälle myös virheeseen liittyvät vaatimuksensa. Vaatimuksia voidaan myöhemmin myös täydentää, joten niiden ei tarvitse heti olla täydellisiä. Kohtuullinen aika yleensä muutama kuukausi (yleensä n. 3-4 kuukautta) siitä, kun ostaja pääsi selville virheen merkityksestä. Kohtuullisen ajan arvioimiseksi ei voida kuitenkaan asettaa mitään tarkkoja aikoja ja viime kädessä tuomioistuin tai kuluttajariitalautakunta arvioi kussakin yksittäistapauksessa kohtuullisen ajan.

Edellä mainittuihin virheen ilmoittamista koskeviin säännöksiin on kuitenkin poikkeuksia. Mikäli myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, on ostajalla oikeus vedota virheeseen. Kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä on usein se, että myyjä on tiennyt virheestä, mutta on yrittänyt salata virheen ostajalta. Samoin ostajalla on oikeus vedota virheeseen, mikäli virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä. Lisäksi ostajalla on oikeus vedota virheeseen, mikäli virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Näissäkään tapauksissa ostaja ei voi kuitenkaan loputtomiin viivytellä reklamaation tekemisessä.

Uuden asunnon kaupan virheseuraamusvaihtoehdot ovat:

Kauppahinnan maksusta pidättyminen (AKL 4 luku 21 §)

Mikäli osa kauppahinnasta on vielä maksamatta ja ostaja havaitsee asunnossa virheen, voi ostaja pidättäytyä loppukauppahinnan maksusta. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus. Ostajan täytyy siten omalla vastuullaan arvioida sitä, onko asunnossa virhe ja onko hänelle sen vuoksi edellytykset pidättäytyä maksusta. Tämän lisäksi ostaja joutuu arvioimaan summan, jonka hän voi pidättää virheen perusteella.

Hallituksen esityksessä (HE 14/1994, s. 104) on todettu, että ostajan arviointikyky arvioidaan objektiivisin perustein. Jos ostajan olisi etukäteen täytynyt käsittää, ettei kauppahinnan maksusta pidättäytymiseen oikeuttavaa virhettä ole ollut tai että hänen pidättämänsä summa selvästi ylittää sen, mihin hänellä olisi virheen perusteella oikeus, hän syyllistyy maksuviivästykseen, ja voi siten esimerkiksi joutua maksamaan viivästyskorkoa liikaa pidätetylle rahamäärälle.

Virheen oikaiseminen (AKL 4 luku 22-24 §)

Myyjän velvollisuus oikaista virhe

Mikäli asunnossa on virhe, ostaja voi vaatia myyjää korjaamaan tai muuten oikaisemaan virheen ilman, että tästä virheen oikaisusta aiheutuu ostajalle kustannuksia. On hyvin tyypillistä, että uuden asunnon kaupassa myyjä oikaisee/korjaa virheen. Koska myyjänä on yleensä rakennusliike, on siten tarkoituksenmukaista, että myyjä korjaa virheet.

Myyjällä on oikeus kuitenkin kieltäytyä korjaamasta tai oikaisemasta virhettä, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat myyjälle kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Virheen merkitystä arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa virheestä aiheutuvat mahdolliset lisäkustannukset ostajalle, jos virhettä ei korjata. Lisäksi otetaan huomioon se, että aleneeko asunnon arvo, jos virhettä ei korjata.

Myös asuntoyhteisö voi vaatia virheen oikaisemista, jos virhe on asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle olevassa kiinteistön osassa asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaisesti.

Myyjän oikeus oikaista virhe

Myyjä saa omalla kustannuksellaan oikaista/korjata virheen, vaikkei ostaja vaatisi virheen korjaamista. Näin myyjä voi siten välttyä esimerkiksi ostajan hinnanalennusvaatimukselta, koska myyjällä on pääsääntöisesti oikeus korjata virhe. Myyjän on kuitenkin korjattava virhe viipymättä ostajan ilmoitettua virheestä. Myyjän on siten reklamaation saatuaan heti ilmaistava halukkuutensa korjata virhe, mutta myyjälle täytyy kuitenkin ensin varata tilaisuus tutkia virhe ja se, että onko virhe mahdollista korjata.

Mikäli ostaja ilman hyväksyttävää syytä kieltäytyy myyjän oikaisutarjouksesta, saattaa ostaja menettää oikeutensa mm. kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

Mikäli virheen korjaamisesta aiheutuisi ostajalle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy, ostajalla on kuitenkin oikeus kieltää oikaisu. Erityinen syy voi olla esimerkiksi sellainen, että myyjä on jo yrittänyt korjata virhettä, muttei ei ole onnistunut siinä.

Myyjä ei saa vedota siihen, että hän ei ole saanut tilaisuutta virheen oikaisuun, jos ostaja on korjauttanut virheen eikä olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voida edellyttää, että ostaja olisi jäänyt odottamaan oikaisua myyjän puolelta. Tällainen tilanne voi syntyä esim. virheen korjaamisella on kiire ja on vaara, että jos virhettä ei korjata kiireellisesti, siitä voi aiheutua lisävahinkoa huoneistolle tai ostajalle esimerkiksi olennaista asumishaittaa. Tällaisissa tilanteissa virheen välitön oikaiseminen on oltava niin ilmeinen, ettei ostajan voida edellyttää kääntyvän juuri myyjän puoleen ja jäävän odottamaan myyjän korjaustoimenpiteitä. Ostajalla on yleensä tällaisissa kiireellisissä tapauksissa oikeus vaati myyjää korvaamaan virheen korjauttamisesta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Hallituksen esityksessä (HE 14/1994, s. 105) todetaan, että ostaja tekee omalla vastuullaan ratkaisun siitä, jääkö hän odottamaan myyjän toimenpiteitä vai korjauttaako hän virheen ulkopuolisella. Jos jälkeenpäin osoittautuu olosuhteiden olleen objektiivisesti arvioiden sellaiset, että ostajan olisi pitänyt antaa myyjälle tilaisuus virheen oikaisuun, ulkopuolisella korjauttamisesta aiheutuneet ylimääräiset kustannukset voivat jäädä ostajan vahingoksi.

Oikaisun ajankohta

Myyjän on oikaistava virhe kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä.

Mikäli virhe on havaittu ennen vuositarkastusta, voidaan virhe korjata kuitenkin vasta vuositarkastuksen jälkeen, jos tästä aiheutuva haitta on ostajalle vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.

Tämä voi olla tarkoituksenmukaista esimerkiksi silloin kun virheitä on useita ja ne ovat pieniä. Tällainen virheiden korjaaminen yhdellä kertaa voi siten olla sekä myyjän että ostajan kannalta järkevää, koska muutoin, jos virheet korjattaisiin sitä mukaa kun niitä ilmaantuu, ostajalle aiheutuisi korjaustöistä häiriöitä, kun huoneistossa kävisi jatkuvasti joku korjaamassa vikoja. Samoin myös myyjän kannalta on edullisempaa korjata virheet samalla kertaa. Vaikutuksiltaan vähäisiä virheitä ovat mm. erilaiset pienet pinnoiteviat kuten kolot parketissa, naarmut ovissa. Mikäli virheillä on rakenteellista merkitystä eli voi olla vaara, että virhe aiheuttaa vahinkoja rakenteille, on virhe korjattava välittömästi. Tällaisia voi olla esim. lattiakaivon vedeneristyspuute, josta voi siten olla vaara, että vesi valuu rakenteisiin.

Ostaja voi asettaa myyjälle kohtuullisen määräajan, jonka kuluessa myyjän on ryhdyttävä virheen korjaamiseen. Tällaisen määräajan asettaminen voi olla tarpeellista esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa myyjä on ilmoittanut korjaavansa vian tiettyyn päivämäärään mennessä, muttei ole korjausta suorittanut. Määräajan on oltava kohtuullinen.

Mikäli kyse on sellaisista vähäisistä virheistä, jotka myyjällä on oikeus korjata vasta vuositarkastuksen jälkeen, ostaja voi asettaa määräajan aikaisintaan vuositarkastuksessa tai silloin kun vuositarkastus viimeistään olisi pitänyt toimittaa.

Jos myyjä ei ostajan asettaman kohtuullisen määräajan kuluessa ole ryhtynyt tehokkaisiin toimenpiteisiin virheen oikaisemiseksi, ostajalla on oikeus teettää oikaisu toisella. Tällaisessa tilanteessa ostaja voi vaatia myyjältä korvauksen virheen korjaamisesta aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista. Tehokkailla toimilla tarkoitetaan sitä, että myyjä on aloittanut virheen selvittämisen tai myyjä on jo aloittanut varsinaiset korjaustoimet.

Hinnanalennus (ASKL 4 luku 25 §)

Edellä käsitelty virheen oikaiseminen on yleensä ensisijainen seuraamus. Jos virheen oikaisu ei tule kyseeseen, on ostajalla oikeus vaatia joko hinnanalennusta tai kaupan purkua.

Virheen oikaisu eli virheen korjaaminen ei tule kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa myyjä on yrittänyt korjata virhettä, muttei ole onnistunut siinä. Tällöin ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Myyjä on saattanut myös laiminlyödä oikaisun, ja jos myyjä ei ole myöskään ostajan asettamassa kohtuullisessa määräajassaan oikaissut virhettä, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua tai jos sopimusrikkomus on olennainen, ostaja voi vaatia kaupan purkua.

Joskus tilanne voi olla myös sellainen, ettei virhettä voi korjata, jolloin ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai jos sopimusrikkomus on olennainen, ostaja voi vaatia kaupan purkua.

Kyseisen lainkohdan mukaan ostajalla on oikeus saada virhettä vastaava tai virheeseen nähden kohtuullinen hinnanalennus. Kyseisen lainkohdan perusteluissa ei kuitenkaan säännellä siitä mikä on kohtuullinen määrä.

Hallituksen esityksen (HE 14/1994, s. 107) mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen myös silloin, jos virhettä ei oikaisulla saada kokonaan korjattua.

Mikäli ostaja on korjauttanut itse vahingon jollakin toisella kuin myyjällä, ei ostajalla ole oikeus hinnanalennukseen vaan hänellä on oikeus vahingonkorvaukseen.

Kyseisen hallituksen esityksen mukaan käytännössä hinnanalennus määritellään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöarvon, ulkonäön ja vaihtoarvon kannalta.

Ostajalla on myös oikeus saada tuottokorkoa hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnan osalle.

Kaupan purku

Jos sopimusrikkomus on olennainen, on ostajalla oikeus purkaa kauppa. Kaupanpurkukynnys on huomattavasti korkeampi kuin hinnanalennus ja uuden asunnon kaupassa kaupan purku on harvinaista.

Kaupan purku saattaa tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa asunnossa on sellainen olennainen rakennusvirhe, josta aiheutuu asukkaille terveyshaittaa, eikä asunnossa voi asua ja myyjä useista korjausyrityksistä huolimatta ei ole onnistunut korjaamaan virhettä kohtuullisessa ajassa.  Jos myyjä on pystynyt korjaamaan virheen ainakin niin osittain, ettei virhe enää ole olennainen, ei ostajalla ole oikeutta kaupan purkuun, mutta ostajalla voi kuitenkin olla oikeus hinnanalennukseen jäljelle jäänyttä virhettä vastaavalta osin.

Vahingonkorvaus (ASKL 4 luku 26 §)

Ostajalla voi olla oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnossa olevan virheen vuoksi.

Välillisen vahingon kuten tulon menetyksen tai asunnon käyttöhyödyn menetyksen myyjä on velvollinen korvaamaan vain jos virhe tai vahinko johtuu myyjän huolimattomuudesta.

Ostajalla voi olla oikeus saada korvausta myös henkilö- ja esinevahingosta.

Ostajalle saattaa aiheutua asunnossa olevan virheen vuoksi esimerkiksi ylimääräistä asumiskuluja, jos hän ei virheen vuoksi voi asunnossa asua. Ostajalla voi siten olla oikeus saada myyjältä korvaus hänelle aiheutuneista ylimääräisistä asumiskuluista.

Asunnossa oleva virhe saattaa vahingoittaa myös ostajan irtaimistoa kuten huonekaluja, jolloin ostajalla on oikeus saada korvausta myös näistä esinevahingoista.

Pahimmassa tapauksessa virheestä saattaa aiheutua myös henkilövahinkoja esimerkiksi jos virheellisesti kiinnitetyt kattopaneelit tippuvat ostajan päälle ja tästä aiheutuu vamma, on ostajalla oikeus korvaukseen henkilövahingosta.

Vahingonkorvausta voi vaatia ainoana virheseuraamuksena tai muiden seuraamusten lisäksi.

Yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaan korvausvastuu edellyttää mm. syy-yhteyttä, vahingon yhteys virheeseen ennakoitavissa, syntynyttä vahinkoa. Jotta myyjä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, on vahingon aiheuduttava asunnossa olleesta virheestä, eli vastuu edellyttää syy-yhteyttä virheen ja ostajan kärsimän vahingon välillä. Vahingon yhteys virheeseenon oltava ennakoitavissa eli hyvin epätavanomaiset ja yllättävät seuraukset jäävät korvausvastuun ulkopuolelle. Lähtökohtaisesti ostajalla on oikeus saada täysi korvaus vahingostaan, mutta joissakin tapauksissa ostajalla ei ole oikeutta saada kaikkia kustannuksia myyjältä. Vahingonkorvausoikeudessa yleisenä periaatteena on ns. rikastumiskielto.

Ostajalla on velvollisuus kuitenkin pyrkiä rajoittamaan virheestä johtuvaa vahinkoa mahdollisuuksiensa mukaan. Mikäli ostaja ei ole pyrkinyt rajoittamaan vahinkoa vaikka hänellä olisi ollut tähän mahdollisuus, voi tästä aiheutuvat lisävahingot pahimmassa tapauksessa jäädä ostajan omalle vastuulle.

Asuntokauppalain 4 luvun 26 §:n 2 momentin mukaan myyjä ei kuitenkaan tämän pykälän nojalla ole velvollinen korvaamaan:

1) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin, muun rakennuksen ainesosan tai asunnon tarpeistoon kuuluvan laitteen virheestä aiheutuvaa henkilövahinkoa, ellei vahinko johdu huolimattomuudesta myyjän puolella;

2) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin tai muun rakennuksen ainesosan virheestä aiheutuvaa esinevahinkoa, jos vahinko kohdistuu muuhun omaisuuteen kuin asuntoon tai pääasiassa yksityisessä käytössä olevaan asuntoirtaimistoon eikä vahinko johdu huolimattomuudesta myyjän puolella; eikä

3) asunnon tarpeistoon kuuluvan laitteen virheestä aiheutuvaa esinevahinkoa, jos vahinko kohdistuu omaisuuteen, jolla ei ole välitöntä käyttöyhteyttä laitteeseen eikä vahinko johdu huolimattomuudesta myyjän puolella.

Edellä mainitun kohdan 1 mukaan myyjä ei ole siten velvollinen korvaamaan sellaista henkilövahinkoa, joka johtuu ostajalle tai hänen perheenjäsenelleen rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin, muun rakennuksen ainesosan tai asunnon tarpeistoon kuuluvan laitteen virheestä. Mikäli myyjä on kuitenkin huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon, on hän sen velvollinen korvaamaan.

Myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan sellaiset henkilövahingot, jotka johtuvat esimerkiksi suunnittelu- tai työvirheestä.

Edellä mainitun kohdan 2 mukaan myyjä ei ole velvollinen korvaamaan rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin tai muun rakennuksen ainesosan virheestä aiheutuvaa esinevahinkoa, jos vahinko kohdistuu muuhun omaisuuteen kuin asuntoon tai pääasiassa yksityisessä käytössä olevaan asuntoirtaimistoon. Mikäli myyjä on kuitenkin huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon, on hän sen velvollinen korvaamaan.

Myyjä on kuitenkin tuottamuksesta riippumattomasta vastuussa rakentamisessa käytetyn materiaalista aiheutuva esinevahingon, jos vahinko on aiheutunut asunnolle tai pääasiassa yksityiskäytössä olevalle asuinirtaimistolle.

Edellä mainitun kohdan 3 mukaan myyjä ei ole velvollinen korvaamaan asunnon tarpeistoon kuuluvan laitteen virheestä aiheutuvaa esinevahinkoa, jos vahinko kohdistuu omaisuuteen, jolla ei ole välitöntä käyttöyhteyttä laitteeseen. Mikäli myyjä on kuitenkin huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon, on hän sen velvollinen korvaamaan.

Esimerkkinä edellä mainitusta tarpeistoon kuuluvan laitteesta aiheutuvasta esinevahingosta voisi olla esimerkiksi se, että astianpesukoneessa olleen virheen vuoksi, kone alkaa vuotaa ja aiheuttaa vahinkoa esim. parketille. Tällaista parketille aiheutuvaa vahinkoa myyjä ei ole siten velvollinen korvaamaan ellei vahinko ole johtunut myyjän huolimattomuudesta. Sitä vastoin, jos astianpesukoneen virheestä vahingoittuvat koneessa olleet astiat, myyjä on velvollinen korvaamaan astioille aiheutuneet vahingot.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Asuntokaupan jälkeen kaupan kohteesta löytyy virhe -miten menetellä?
• Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
• Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
• Virhesääntely
• Asunto- ja kiinteistökaupan virhetyypit sekä virheiden seuraamukset pähkinänkuoressa
• Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti ja vahingonkorvausvastuu
• Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus
• Isännöitsijän vastuu isännöitsijäntodistuksen sisällöstä osakkeenomistajalle

Jaa artikkeli: