Välitysliike voi olla korvausvastuussa välitystoimeksiannon hoitamisessa tapahtuneiden virheiden johdosta kaupan osapuolille aiheutuneista vahingoista

Asunnonvälittäjällä on asunto- ja kiinteistökaupassa suuri vastuu myyjää ja ostajaa kohtaan tämän toimiessa tietoa sekä ostajan että myyjän suuntaan selvittävänä ja antavana ammattilaisena. Lainsäädäntö edellyttää välittäjältä hyvää ammattiosaamista ja huolellisuutta. Välitysliike voi helposti joutua vastuuseen, mikäli annetuissa tiedoissa on virhe tai mikäli välittäjä on laiminlyönyt selvittää seikkoja, joihin tämän olisi tullut huolellisesti menetellessään kiinnittää huomiota. Välitysliikkeen vastuu ei kuitenkaan ole ulottuvuudeltaan samanlaista kuin myyjän vastuu, eikä välitysliike voi esimerkiksi myyjän tavoin olla vastuussa mahdollisista kaupan kohteen salaisista virheistä taikka seikoista, joista välittäjän ei voida edellyttää tienneen.

Lainsäädäntö

Välitysliikkeen velvollisuuksista ja vastuista säädetään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (ns. välityslaki), joka on lailla suojattavaksi tarkoitettuun kuluttajaan nähden ns. pakottavaa, eli säännöksistä ei saa poiketa toimeksiantajan tai tämän vastapuolen vahingoksi, ellei laissa erikseen toisin säädetä (4 §).

Välityslain 7 §:n mukaan:

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.

Välityslain 8 §:n mukaan:

Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Jos tiedot voivat vaikuttaa myös toimeksiantosopimuksen tekemiseen, tiedot on annettava jo ennen sopimuksen tekemistä.

Välityslain 9 §:n mukaan:

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Välityslain 10 §:ssä on luettelonomaisesti mainittu asiakirjoja ja selvityksiä, joita välittäjän tulee esittää ennen kiinteistö- ja asuntokaupan taikka vuokrasopimuksen päättämistä. Luettelo koskee lähinnä kaupan kohteen omistusta, panttausta ja hallintaa eikä määrittele tyhjentävästi niitä kaupan kohdetta koskevia tietoja, jotka välittäjän tulee selvittää ja esittää toimeksiantoa hoitaessaan. Huomioarvoista on, että lain 9 §:n mukaisesti toimeksiantajan vastapuolelle on annettava kaikki sellaiset tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan oikeustoimesta päättämiseen.

Välityslain 11 §:ssä välitysliikkeelle on lisäksi asetettu erityinen selvitysvelvollisuus lain 9 ja 10 §:ssä tarkoitetuista tiedoista, mikäli näissä on huolellisessa tarkastelussa havaittavissa ristiriitaisuuksia taikka puutteita. Lainkohdan mukaan:

Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001) sisältää kattavamman listauksen tiedoista, joita välitysliikkeen tulee antaa kohdetta markkinoidessaan ja esitellessään.

Välittäjän on tärkeää aina varmistaa markkinoinnissa annettavaksi määritetyt tiedot. Välitysliike vastaa toimeksiannon edellyttämien tehtävien huolellisesta hoitamisesta sekä myyjälle että tämän vastapuolelle. Välitysliike voi tapauskohtaisesti joutua korvausvastuuseen, jos välittäjä ei esimerkiksi tarkasta rakennuslupia, kaavoitusta taikka pinta-ala koskevia tietoja saatavilla olevista lähteistä, ja annettujen tietojen virheellisyydestä aiheutuu vahinkoa kaupan osapuolille.

Välityslain 13 §:n mukaan:

Välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun.

Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) 6 §:ssä.

Vastaavasti välityslain 14 §:n mukaan:

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 6 §:ssä.

Korvausvastuu voi kohdistua paitsi välitysliikkeeseen, myös tietyin edellytyksin välitysliikkeen vastaavaan hoitajaan, jollainen välitysliikkeellä tulee lain mukaan olla. Vastaavan hoitajan velvollisuutena on huolehtia siitä, että liikkeen harjoittamassa välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Tämän velvoitteen tahallinen taikka törkeän huolimaton rikkominen (ns. kvalifioitu tuottamus) voi tehdä välitysliikkeen ohella myös sen vastaavasta hoitajasta korvausvelvollisen.

Edellä mainittujen säännösten lisäksi kuluttajan kannalta sopimattomasta tai hyvän tavan vastaisesta menettelystä välitystoiminnan markkinoinnissa on lisäksi säädetty myös kuluttajansuojalain (38/1978) 2 luvussa.

Välitysliikkeen velvollisuuksia koskevaa sääntelyä on siis useammassa laissa ja asetuksessa, joiden sisällön tunteminen on tärkeää alalla toimiville välittäjille. Välitystoiminnassa on lain mukaan noudatettava myös hyvää välitystapaa, jonka sisällön tarkemmaksi määrittämiseksi ja välittäjien toiminnan ohjaamiseksi on laadittu Ohje Hyvästä Välitystavasta. Tämä tapaohje kiteyttää omalta osaltaan alan pelisääntöjä ja pyrkii näin suojaamaan sekä ostajaa että myyjää. Vastuuntuntoinen välittäjä tuntee Hyvän Välitystavan ja sitoutuu noudattamaan sitä.

Mikäli välitysliike laiminlyö sille asetetut laajat huolellisuus-, selvitys-, ja tiedonantovelvollisuudet, taikka antaa osapuolille virheellistä tietoa, voi esimerkiksi ostaja olla oikeutettu vaatimaan korvausta (myyjän ohella tai yksin) välitysliikkeeltä. Ostajan kannalta välittäjän välityksellä tehty kauppa tuo näin turvaa etenkin myyjän osoittautuessa maksukyvyttömäksi, sillä välitysliikkeellä tulee lain mukaan olla riittävän kattava vakuutus mahdollisen korvausvastuunsa varalta (vastuuvakuutus).

Korvauksen vaatiminen

Asunto- ja kiinteistökauppaa koskeva lainsäädäntö määrittelee jokseenkin selkeällä ja kattavalla tapaa sitä, millä tapaa ja missä ajassa ostajan tulee vaatia hyvitystä myyjältä kaupan kohteen virheen perusteella. Oikeuskäytännön tehtäväksi on tosin tältäkin osin jäänyt määrittää, milloin tehtyä reklamaatiota on pidettävä lain tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa tehdyksi.

Välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen (yleensä ostaja) välisessä suhteessa laki ei määrittele sitä, millä tapaa ja missä ajassa korvausta tulisi vaatia välitysliikkeeltä. Tältäkin osin oikeuskäytäntö on kuitenkin selkeyttänyt pelisääntöjä.

Lähtökohtana on, että korvausta on yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden ja vanhentumissäännösten nojalla vaadittava välitysliikkeeltä 3 vuoden kuluessa siitä, kun vahinko on havaittu tai olisi pitänyt havaita, ja viimeistään kuitenkin 10 vuoden kuluessa vaatimuksen perusteena olevan virheen tapahtumisesta. Vanhentuminen voidaan tällöin katkaista yksilöidyllä kirjeellä, jossa on esitetty vaatimus ja sen peruste riittävällä tarkkuudella.

Milloin ostaja vaatii korvauksia myyjän ohella tai yksinomaan välitysliikkeeltä, on kuitenkin syytä huolehtia reklamoinnin hoitamisesta kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta vastaavalla tapaa, kuin tämän tulisi lain mukaan toimia suhteessa myyjään. Välitysliikkeelle on syytä ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista mahdollisimman pian sen jälkeen, kun vahinko on tullut ilmi uhalla, että muutoin vaatimuksen esittäjän voidaan katsoa menettävän oikeutensa esittää vaatimuksia välitysliikettä kohtaan. Koska laki ei suoraan määrittele toimeksiantajan vastapuolen reklamaatiovelvollisuutta, on oikeustila etenkin kohtuulliseksi katsottavan reklamaatioajan osalta vielä jokseenkin epäselvä. Huolellisesti oikeuksiaan turvaamaan pyrkivän ostajan on joka tapauksessa järkevää reklamoida välitysliikettä kohtuullisessa ajassa, jollaisena voidaan olosuhteista riippuen yleisesti pitää vähintään muutaman kuukauden aikaa siitä lukien, kun ostaja on havainnut virheen välitysliikkeen menettelyssä.

Maallikko-ostajan voi toisinaan olla vaikea tiedostaa mitä tietoja hänelle olisi pitänyt kaupan yhteydessä antaa ja näin arvioida sitä, milloin välitysliike on menetellyt virheellisesti ja milloin sitä olisi aiheellista reklamoida. Tämän vuoksi onkin suositeltavaa kääntyä mahdollisimman varhaisessa vaiheessa asiaan perehtyneen lakimiehen puoleen, mikäli kaupan kohdetta koskeneissa tiedoissa ilmenee epäselvyyksiä taikka epäilystä herättäviä seikkoja.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Isännöitsijän vastuu isännöitsijätodistuksen sisällöstä osakkeenomistajalle
• Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
• Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu
• Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistönvälittäjän välittämissä kaupoissa
• Eväitä onnistuneeseen kiinteistökauppaan
• Virhesääntely