Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
Rakennuksen kosteusvaurio syntyy, kun rakenteisiin kertyy liikaa kosteutta eivätkä rakenteet pääse kuivumaan. Kosteus on voinut imeytyä rakenteisiin asunnon sisältä päin, mutta hyvin usein vaurion todennäköinen aiheuttaja on rakennuksen ulkopuolelta, maaperästä alapohjaan ja seinärakenteisiin noussut kosteus.
Kosteuden rakenteisiin pääsemisen taustalta voi löytyä rakennus- tai suunnitteluvirheitä. Tiettyjä rakenteita pidetään riskirakenteita kosteusvaurioiden kannalta. Esimerkiksi koolattu lattiarakenne, jossa talon lattia rakennetaan maanvaraista betonilaattaa vasten puukoolauksen varaan ja lämmöneriste tai pääosa siitä on betonilaatan yläpuolella, on rakennusalan ammattilaisten mukaan usealla tavalla ongelmallinen rakenneratkaisu. Myös niin sanottu valesokkelipohja, joka on tyypillinen 1970- ja 1980-luvun taloille, on kosteusvaurioiden syntymisen kannalta riskirakenne.
Kosteusvaurion kehittyminen voi kestää vuosia tai vuosikymmeniä, mutta otollisissa olosuhteissa vaurio voi kehittyä nopeastikin. Kosteusvaurio voi ikävänä yllätyksenä löytyä uudestakin rakennuksesta. Kosteusvaurio saattaa olla paljain silmin nähtävissä, mutta aina ei ulkoisia merkkejä ole havaittavissa. Vaurion jäljille voidaan päästä huoneen maakellarimaisen hajun tai asukkaiden oireilun – esimerkiksi toistuvien hengitystieinfektioiden silmien ärsytyksen tai kuumeilun – perusteella.
Hankalin puoli rakennusten kosteusvauriossa on kosteudessa elävien homeiden ja muiden mikrobien enemmän tai vähemmän haitallinen vaikutus ihmisten terveydelle ja siksi kosteusvauriot pitäisi aina korjata nopeasti ja asiantuntevasti.
Rakenteisiin kertyvä kosteus voi aiheuttaa pienen ja suhteellisen helposti korjattavan paikallisen vaurion, mutta pahimmillaan kosteusvaurion korjaaminen tulee niin kalliiksi, että on edullisempaa purkaa rakennus ja rakentaa tilalle uusi.
Mikä on myyjän vastuu?
Jos kosteusvaurio havaitaan melko pian asunnon ostamisen jälkeen, saattaa asunnon myyjällä olla velvollisuus hinnanalennuksen antamiseen tai jopa kaupan purkuun. Koska korjaukset tulee terveydellisistä syistä aloittaa mahdollisimman nopeasti, kannattaa myös kustannusten jakamiskysymyksestä hankkia oikeaa juridista tietoa heti, kun ongelma on havaittu. Kerrostalo-, paritalo- tai rivitalo-osakkeen kosteusvauriot tulevat taloyhtiön maksettavaksi silloin, kun vaurio ulottuu talon rakenteisiin asti. Asukkaalle kosteusvaurion korjaamisen kustannukset näkyvät mahdollisesti kohoavana yhtiövastikkeena. Asunto-osakkeen ostajalle ei välttämättä synny niin suurta vahinkoa, että se oikeuttaisi vaatimaan hinnanalennusta myyjältä.
Myyjän vastuuaika on lähtökohtaisesti täsmällisesti rajattu. Asunto-osakkeen kaupassa ostajan tulee reklamoida havaitsemastaan virheestä kahden vuoden sisällä kaupasta. Omakotitalon kaupassa myyjä on vastuussa pidempään eli viiden vuoden ajan. Jos reklamaatiota ei ole tehty määräajan sisällä, ostaja menettää oikeutensa vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Kosteusvaurion perusteella ei kuitenkaan aina ole myyjän vastuuaikanaan oikeutta saada korvauksia myyjältä. Niissä tilanteissa, joissa myyjä ei ole tiennyt kosteusvauriosta, hän ei ole velvollinen hinnanalennukseen, ellei kyse ole merkittävästä vauriosta. Jos myyjä ei kaupantekohetkellä tiennyt asunnon virheestä, hän ei hinnanalennuksen tai kaupan purkamisen lisäksi ole velvollinen mihinkään muuhun vahingonkorvaukseen.
Sillä, onko myyjä tiennyt virheestä, on merkitystä ostajan oikeuksien kannalta. Tapauksissa, joissa asunnon myyjä on toiminut moitittavasti antamalla esimerkiksi tahallisesti väärää tietoa tai salaamalla tiedossaan olevia asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavia seikkoja joilla olisi ollut vaikutusta kauppaan, voi ostaja hakea myyjältä vahingonkorvausta virheen vuoksi kärsimästään vahingosta, esimerkiksi korjausten aikaisesta sijaisasumisesta. Tapauksissa, joissa myyjä on tahallaan jättänyt antamatta edellä mainittuja tietoja, voi myyjän menettely olla myös rikosoikeudellisesti rangaistavaa ja myyjän voidaan katsoa syyllistyneet petokseen tai sen kvalifioituun tekomuotoon törkeään petokseen.
Tutkimustietoa päätösten pohjaksi
Kosteusvaurioepäily herättää ihmisissä voimakkaita tunteita. Vaurion terveydelliset haitat ja epätietoisuus vaurion laajuudesta, korjausten kestosta, lopullisesta hinnasta ja kustannusten maksajasta aiheuttavat ihmisissä ymmärrettävästi pelkoa ja katkeruutta. Väärä käsitys vastuun jakautumisesta puolestaan voi lisätä kaunaa ostajan ja myyjän välillä.
Molempien osapuolten etu on se, että vauriosta ja sen vaatimista korjaustoimenpiteistä hankitaan objektiivista tutkimustietoa.
Kosteusvaurioepäilyä voi lähteä selvittämään esimerkiksi sisäilmatutkimuksella, jolla pyritään selvittämään, onko huoneilman koostumus poikkeuksellinen verrattuna normaaliin. Asunnon mikrobimääriä ja -lajeja selvitetään ottamalla näytteitä huoneilmasta tai talon rakenteista ja toisinaan molemmista.
Eri tutkimusmenetelmiä yhdistelemällä asiantuntijat pystyvät päättelemään, millaisesta ja missä sijaitsevasta vauriosta todennäköisimmin on kyse. Jatkotutkimusten perusteella voidaan arvioida korjausten tarve oikein eikä kohdistaa tai mitoittaa korjauksia liian suuriksi tai riittämättömiksi.
Asuntokauppariitoja vähentäisi se, että asuntokaupan osapuolet tutkituttaisivat asunnon mikrobiarvot jo ennen kauppaa. Näin korjaustarve voitaisiin ottaa hintaa alentavana tekijänä huomioon jo kaupantekohetkellä eikä kummankaan osapuolen tarvitsisi myöhemmin riidellä hinnanalennuksen määrästä oikeudessa. Objektiivinen tutkimustieto ja asiantuntevan lakimiehen käyttäminen apuna voi nopeuttaa ratkaisuun pääsemistä myös silloin, kun vaurio on havaittu vasta kaupan jälkeen. Asuntokaupassa ei sovi unohtaa myöskään ihmisen terveyden arvoa.
Mitä pidempään korjaukset lykkääntyvät, sitä kauemmin ihmiset oireilevat turhaan. Oikeuteen asti mennyt asuntokauppariita aiheuttaa taloudellista, mutta myös henkistä stressiä, joten pätevän kuntotutkijan ja lakimiehen palveluiden hyödyntäminen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa on järkevää toimintaa.
TOIMINTAOHJEET KOSTEUSVAURIOTA EPÄILEVÄLLE
- tutki, ovatko omat tai perheenjäsentesi oireet ja sairaudet tyypillisesti mikrobivaurioaltistukseen kuuluvia
- säilytä potilastietosi
- ilmoita epäilyistäsi isännöitsijälle kirjallisesti;
- ole yhteydessä terveystarkastajaan ja pyydä häneltä toimintaohjeita,
- jos taloyhtiö ei ala selvittää asiaa mieti vaihtoehtoisia etenemistapoja lakimiehen kanssa
- jo vauriota epäillessäsi teetä asiantunteva kuntotutkimus
- tee asunnon myyjälle kirjallinen virheilmoitus asiamiehesi kanssa
- selvitä mahdollisuutesi saada oikeusturvavakuutuksen tai julkisen oikeusavun kautta oikeudellista apua virheen selvittelyyn ja asiamiehen palkkioihin
- teetä tarvittaessa jatkotutkimuksia teetä korjausten kustannusarvio
- jos terveydelliset ongelmat ovat suuria, ota yhteyttä terveystarkastajaan asunnon asumiskelpoisuuden arvioimiseksi ja muuta tarvittaessa vuokra-asuntoon
- pyri sovintoon
TOIMINTAOHJEET ASUNNON MYYJÄLLE, KUN OSTAJA ILMOITTAA KOSTEUSVAURIOEPÄILYSTÄ
- ilmoita ostajan yhteydenotosta heti taloyhtiölle,
- jos kyse on kerrostalo-, paritalo- tai rivitalohuoneistosta mieti vaihtoehtoisia etenemistapoja lakimiehen kanssa
- selvitä mahdollisuutesi saada oikeusturvavakuutuksen tai julkisen oikeusavun kautta oikeudellista apua virheen selvittelyyn ja asiamiehen palkkioihin
- teetä tarvittaessa asiantunteva kuntotutkimus teetä tarvittaessa korjausten kustannusarvio
- pyri sovintoon
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Tarvitsetko apua?
Lue lisää aiheesta:
- Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
- Urakkasopimuksen tekeminen – mitä kannattaa huomioida?
- Talokauppa suunnitelmissa? Osaathan vaatia oikeanlaista kuntotarkastusta
- Hyvän kuntotarkastuksen resepti
- Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus
- Miten toimin, jos epäilen asuvani hometalossa?
- Asunto- ja kiinteistökaupan virhetyypit sekä virheiden seuraamukset pähkinänkuoressa
