Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 § 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä omalla kustannuksellaan osakehuoneistossa yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukaisia muutoksia.

Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Edellä mainitusta asunto-osakeyhtiölain säännöksestä ilmenee kolme olennaista seikkaa, jotka osakkeenomistajan on hyvä selvittää itselleen ennen muutostyöhön ryhtymistä:

1. Osakkeenomistaja vastaa suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkeenomistajiin lähtökohtaisesti kaikista muutostyön kustannuksista, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.¹
2. Muutostöiden tulee olla yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukaisia eli sellaisia, joiden johdosta huoneiston käyttötarkoitus ei muutu toiseksi. Esimerkiksi varastotilan muuttaminen asuinhuoneistoksi on käyttötarkoituksen muutos.
3. Muutostyö on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti² ja osakkeenomistaja vastaa hyvän rakennustavan noudattamisesta suhteessa yhtiöön ja muihin osakkeenomistajiin siinäkin tapauksessa, että työn suorittaa rakennusliike osakkeenomistajan toimeksiannosta. Hyvän rakennustavan noudattaminen tarkoittaa sekä muutostyöprosessia että lopputulosta: niiden kummankin tulee olla hyvän rakennustavan mukaisia.¹

Lisäksi osakkaan on hyvä huomata, että osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä vain alueilla, joita osakkeenomistaja hallitsee yhtiöjärjestyksen perusteella.

Esimerkiksi korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2005:26 todennut, ettei osakkeenomistajilla ollut laissa tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan.³ Osakkaalla ei siis ole oikeutta lähtökohtaisesti suorittaa muutostöitä yhtiöjärjestyksessä määrätyissä osakeyhtiön tiloissa, vaikka ne olisivat tietyn huoneiston yhteydessä ja rajattu kyseisen huoneiston käyttöä varten.¹

Erikseen parvekkeiden osalta asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 § 2 momentissa on todettu, että osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Jos parvekkeelle on kulkuyhteys useammasta osakehuoneistosta, huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta ja muutostyöstä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta.

Muutostyöstä ilmoittaminen ja ilmoituksen käsitteleminen

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 § 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Saman luvun 3 § 1 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Pykälän 3 momentin mukaan jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.

Hallituksen esityksessä on lähdetty siitä, että osakkeenomistajan on aina ilmoitettava suunnittelemastaan ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvasta hankkeesta yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallitus tai isännöitsijä taas huolehtii ilmoituksen toimittamisesta myös sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen muutostyö voi vaikuttaa.¹

Osakkaan muutostyöoikeus ei ole ehdoton.

Hallituksen esityksessä on kuitenkin todettu, että yhtiön tai toisen osakkeenomistajan muutostyölle asettamien ehtojen tai muutostyön kieltämisen täytyy perustua siihen, että haitan tai vaaran aiheutuminen tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa. Hallituksen esityksen mukaan muutostyön kieltäminen olisi kohtuutonta silloin, jos muutostyö olisi mahdollista toteuttaa siten, että siitä ei aiheudu olennaista haittaa taikka osakkeenomistaja korvaa aiheutuvan vahingon ja haitan. Yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla olisi oikeus kieltää muutostyöt kokonaan ainoastaan, jos haittaa tai vahinkoa ei olisi mahdollista kokonaan poistaa ja olisi kohtuutonta edellyttää suostumuksen antamista edes korvausta vastaan. Yleensä muutostyön voisi siis kieltää vain pysyvän haitan perusteella.

5 luvun 4 § 1 momentin mukaan jos yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa sille ehtoja, muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kuitenkin hyväksyä työn aloittamisen aikaisemmin.

Saman pykälän 2 momentin mukaan muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä ja saatuaan muutostyöilmoituksen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on viivytyksettä ilmoitettava muutostyön tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdosta tai työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on annettava ilmoitus kannastaan kirjallisesti, jos osakkeenomistaja sitä pyytää ja kielteinen päätös on perusteltava.

Ilmoituksen käsittelemiselle ei ole säädetty määräaikaa vaan tarvittava aika on arvioitava tapauskohtaisesti. Hallituksen esityksessä on todettu, että muutostyöilmoitus tulisi käsitellä ilman aiheetonta viivytystä. Kohtuullisena aikana on hallituksen esityksessä pidetty noin yhtä kuukautta muutostyöilmoituksen tekemisestä, lukuun ottamatta joulu- ja kesäloma-aikoja, jolloin vastaava aika voisi olla yleensä noin kaksi kuukautta. Tapauksesta riippuen kohtuullinen aika voi kuitenkin olla lyhyempi tai pidempi.¹

Hallituksen esityksen mukaan osakkeenomistajalle olisi tiedotettava myös myönteisestä päätöksestä ja kielteinen päätös olisi perusteltava. Perustelujen merkitys korostuu etenkin osakkaan saadessa kielteisen päätöksen, koska perustelujen nojalla osakas voi arvioida, onko muutostyölupaa aiheellista viedä tuomioistuimen harkittavaksi taikka voisiko muutostyön toteuttaa jollakin muulla tavalla ja saada tällaiselle työlle suostumuksen.¹

Viranomaisen lupa

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 5 § 2 momentin mukaan jos muutostyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Pykälän 3 momentin mukaan luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.

Velvollisuus hakea muutostyön edellyttämä lupa on asetettu yhtiölle ja viranomaiseen nähden yhtiö on asianosaisen asemassa. Tästä huolimatta muutoksen toteuttava osakkeenomistaja vastaa kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista. Yhtiölle taikka muille osakkaanomistajalle ei saa tulla ylimääräisiä kustannuksia muutostyöstä.¹

Tuomioistuimen päätös

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 § 1 momentin mukaan jos yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää muutoksen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen. Tuomioistuin voi myös muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja ja oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan.

Pykälän 2 momentin mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos sen kieltäminen tai toteuttaminen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamin ehdoin olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot.

Muutostyön valvonta

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 § 1 momentista ilmenee, että yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä ottamalla huomioon yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamat ehdot muutostyölle, viranomaisen lupa ja mahdollinen tuomioistuimen päätös.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.

Pykälän 3 momentin mukaan muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

Itse muutostyön tulee olla suunniteltu ja toteutettu ammattitaitoisesti ja määräysten mukaisesti, mutta hyvän rakennustavan noudattamiseksi muutostyössä on kiinnitettävä huomiota myös esimerkiksi muiden huoneistojen ja yhteisten tilojen käyttäjille aiheutuvien melu-, ääni-, pöly tai muiden vastaavien haittojen arvioimiseen ja estämiseen rakennusteknisillä ratkaisuilla.(1

Valvontaoikeus on ainoastaan yhtiöllä, ei toisella osakkeenomistajalla. On kuitenkin tärkeää, että muutostyötä valvoessaan yhtiö kiinnittää huomiota myös sellaisten osakkeenomistajien etuun joiden vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai heidän hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen muutostyö voi vaikuttaa. Edun valvomiseen kuuluu muun muassa se, että yhtiö ilmoittaa osakkaille sellaisista näiden kannalta haitallisista seikoista, jotka ilmenevät yhtiön valvonnan yhteydessä. Toinen osakkeenomistaja voi muutostyötä koskevan ilmoituksen tiedoksi saatuaan edellyttää, että työn valvonta on järjestetty riittävällä tavalla, hän saa tarpeelliset valvontatiedot ja että tarvittaessa häntä kuullaan työn aikana ilmenneistä, hänen kannaltaan olennaisista seikoista. ¹

Muutostyötä tekevän osakkeenomistajan tulee myötävaikuttaa siihen, että yhtiöllä on mahdollisuus valvoa työn edistymistä hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistajan on siten esimerkiksi tiedotettava yhtiölle muutostyön eri työvaiheiden aikataulusta, jotta yhtiö pystyy käyttämään valvontaoikeuttaan kunkin merkityksellisen työvaiheen yhteydessä. ¹

Muutostyöntekijä vastaa yhtiön ylimääräisistä hallinnon kustannuksista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia kuten esimerkiksi isännöitsijälle valvontakäynneistä tai katselmuksista suoritettava palkkio taikka hallituksen jäsenille suoritettavat kokouspalkkiot, milloin kokoontuminen on ollut tarpeen muutostyön valvontaan liittyvien seikkojen käsittelemiseksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat käyttää valvonnassa ulkopuolista asiantuntemusta ja muutostyöntekijä vastaa sellaisista yhtiön lukuun toimivan valvojan palkkioista ja kuluista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia. ¹

¹ HE 24/2009
² Hyvää rakennustapaa ei ole määritelty laissa tai esitöissä tyhjentävästi. Hyvän rakennustavan voi ajatella ainakin sisältävän virallismääräykset, mutta myös työn suunnittelun ja rakentamisen, jotka on toteutettu ammattitaitoisesti ja laadukkaasti.
³ KKO 2005:26

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa

Seuraa meitä LinkedInissä

Muita mielenkiintoisia artikkeleita

• Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta
• Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä
• Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu
• Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu rakenteiden mikrobivaurioista
• Asunnon myyjän vahingonkorvausoikeudesta asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella
• Terveydensuojeluviranomaisen rooli asumisterveyttä koskevissa asioissa
• Asuinhuoneiston hallintaanotto
• Asuinto-osakeyhtiön konkurssi
• Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset

Tarvitsetko apua kiinteistölakiasioissa?

Jaa artikkeli: