Kuten autot, myös talot vaativat jatkuvaa huoltoa ja huolenpitoa sekä suunnitelmallista ja pitkäjänteistä korjaamista. Usein unohdamme tosiasian, että myös talon rakenteille ja teknisille osille on annettu viitteelliset parasta ennen -päiväykset.

Mikään rakennus ei ole ikuinen vaan se aloittaa ikääntymisen kuten ihminen syntyessään. Kun rakennusta hoidetaan oikein, rakennus säilyy hyväkuntoisena, terveellisenä ja viihtyisänä asua sekä säilyttää arvonsa suhteessa vastaavalla tavalla rakennettuihin saman aikakauden rakennuksiin.

Ja sitähän kaikki toivovat, että omasta kodista saisi myyntihetkellä voittoa. Näin toivovat myös he, jotka eivät talonsa kunnon eteen ole mitään tehneetkään.

Suurin osa omakotiasujista on saanut muun kuin rakennusalan koulutuksen, eivätkä rossipohjat, puukoolatut lattiat, valesokkelit, maavastaiset seinät, yläpuolelta lämmöneristetyt maavaraiset alapohjat jne kuulu jokapäiväiseen sanavarastoon. Saati, että eri rakenteiden ja teknisten osien ja laitteiden käyttöikäsuositukset ja huoltovälit olisivat kirkkaasti tiedossa (tai olisivat edes hämärästi tiedossa).

Edes jokainen omakotiasuja ei tiedä, millaisia rakenneratkaisuja hänen omistamassaan talossa on käytetty saatikka, onko jonkin rakenneratkaisuista luokiteltu riskirakenteeksi. Myös moni omakotitalon ostaja kiinnittää ostovaiheessa enemmän huomiota tapettien / keittiökaappien väriin, kuin siihen, millä tavalla rakennus on rakennettu, onko rakenteessa riskirakenteita, miten taloa on huollettu sekä mitkä talon rakenneosat ovat lähestymässä teknisen käyttöiän päättymistä tai ovat teknisen käyttöikänsä ylittäneet.

Myös termi ”tekninen käyttöikä” sekä ”peruskorjaustarve” ovat monelle omakotitalo-ostajalle kovin vieraita ennen kauppakirjan allekirjoittamista, mutta tilanteessa, jossa rakennuksesta löytyy merkittävää korjaustarvetta kaupan tekemisen jälkeen, tulevat valitettavankin tutuksi ja hiipivät jopa yöllä painajaisiin, mutta siinä vaiheessa vahinko on jo päässyt tapahtumaan.

Sekä huolellinen myyjä, että huolellinen ostaja tutustuvat huolella kaupan kohteena olevan rakennuksen rakennustapaan sekä niihin tyypillisiin kohtiin, joiden osalta lisätutkimuksia tulisi erityisesti tehdä. Eri aikakauden rakennuksissa on niin sanottuja aikakaudelle tyypillisiä virheitä, joihin voi käydä tutustumassa oheisesta linkistä

Tekninen käyttöikä

Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä ja on yleistävä.

Teknisen käyttöiän lisäksi tulee huomioida seuraavat käsitteet: kunnossapitojakso sekä huolto- ja tarkastusväli. Kunnossapitojaksolla tarkoitetaan keskimääräistä aikaväliä, jonka jälkeen määrätty kunnossapitotoimenpide toistetaan. Kunnossapito on rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen korjaamista osittain uusimalla, täydentämällä, kunnostamalla tai pinnoittamalla. Tarkastusvälillä tarkoitetaan aikaväliä, jonka kuluttua rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen kunto ja toimivuus on tarkastettava. tarkastusvälien tulee olla sellaisia, että tarkastuskohde pysyy kunnossa tarkastusten välisen ajan. Huoltovälillä tarkoitetaan aikaväliä, jonka kuluttua rakenteelle, rakennusosalle, järjestelmälle tai laitteelle tehdään huoltosuunnitelman mukaiset, tarvittavat tarkastus- ja huoltotoimenpiteet.

Mitä siis tekninen käyttöikä, kunnossapitojakso, kunnossapito, tarkastusväli sekä huoltoväli käytännössä vaikuttavat asunto- ja/tai kiinteistökaupassa ja miksi sekä kaupan osapuolten, että kohdetta välittävän kiinteistönvälittäjän tulisi niistä olla tietoinen?

Mitä ”parasta ennen -päiväys” tarkoittaa käytännössä?

Otetaan asiassa esimerkki. Kaupan kohteena on 1980 rakennettu omakotitalo, jossa vesikatteena on profiilipeltikate. Myyjän kertoman mukaisesti vesikate on alkuperäinen, eikä katetta ole kertaakaan maalattu. Tiedossa ei ole, milloin myyjä on viimeksi katolla käynyt.

Yllä mainitun KH kortin numero 90-00403 mukaisesti profiilipeltikatteen tekninen käyttöikä on 30 – 40 – 50 vuotta rasitusluokasta riippuen. Tarkastusväli on viisi vuotta. Huoltoväli / kunnossapitojakso on 10-15 vuotta ja huolto- / kunnossapitotoimenpide on huoltomaalaus.

Tässä tapauksessa voidaan siis lähteä siitä, että tavanomaisessa rasitusoloissa profiilipeltikate kestää käytössä 40 vuotta, mikäli se on huoltomaalattu 10 – 15 vuoden välein ja mikäli katteen kunto, läpiviennit, liittymät muihin rakenteisiin sekä pinnoituksen kunto on tarkistettu viiden vuoden välein sekä puutteet tarkistusten yhteydessä havaittu.

Kun kaupan kohteena oleva rakennus on 40 vuotta vanha eli rakennus on jo saavuttanut teknisen käyttöikänsä normaalissa rasitusluokassa, voidaan jo tämän perusteella todeta, että profiilipeltikate on jo saavuttanut sille asetetun käyttöiän ja on uusimisen tarpeessa. Kun otetaan huomioon myös se, että kunnossapitotoimenpiteenä oleva huoltomaalaus on laiminlyöty, eikä myöskään ole selvitetty, onko viiden vuoden välein suoritettavia tarkastuksia ja niihin liittyviä huoltoja tehty, käsitys siitä, että profiilipeltikate on välittömän uusimisen tarpeessa vahvistuu.

Mikäli rakenneosan todellinen käyttöikä, tekniset käyttöiät, tehdyt kunnossapito- sekä huoltotoimenpiteet on ostajalle ennen kauppaa kerrottu, on tilanne ostan kohdalla lähtökohtaisesti se, että vaikka kukaan ei olisi hänelle nimenomaisesti sanonut, että ”olethan nyt huomannut, että profiilipeltikate on ylittänyt teknisen käyttöikänsä ja sen on peruskorjaus eli uusimisen tarpeessa”, oletetaan, että ostaja on sen verran valveutunut, että hänen tulee ostotarjouksen kauppahintaa harkitessaan ottaa hinnoittelussa huomioon se, että hänen tulee hyvinkin pian kaupan tekemisen jälkeen uusia profiilipeltikate. Profiilipeltikatteen ”parasta ennen -päiväys” on siis jo ylittynyt.

Miksi moni ostaja herää vasta kaupan tekemisen jälkeen?

Lähtökohtana siis on, että ostaja ei voi myyjää kohtaan vedota virheenä sellaisiin seikkoihin, joista hän on ollut tietoinen tai joista hänen olisi tullut olla tietoinen jo ennen kauppaa.

On valitettavan tyypillistä, että tekniset käyttöiät sekä peruskorjaustarpeet tulevat monelle ostajalle täytenä yllätyksenä siinä vaiheessa, kun kaupat on jo tehty ja kaupan tekemisen jälkeen rakennuksesta löytyy akuuttia korjaustarvetta.

Mistä siis johtuu, että asia tulee monelle ostajalle yllätyksenä?

Kysymys ns ”parasta ennen -päiväyksen” osalta ei ole uusi, vaan käytännössä yhtä vanha, kuin rakennuksia ylipäätään on tehty. Rakentamisen asiantuntijoille tekniset käyttöiät, tarkastus- ja kunnossapitovälit sekä kunnossapito- ja huoltotoimenpiteet ovat tuttuja, kuten myös rakennusten suunnittelijoille. Myös rakennusten kuntotutkijoille ”parasta ennen -päiväykset” ovat osa perusammattitaitoa.

Hyvin laaditussa ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa on mainittuna rakenneosien tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huolto/kunnossapitojaksot sekä edellytetyt toimenpiteet sekä luetteloituna ne raportin liiteosiossa, että myös sisällytettynä raportin varsinaiseen osioon, jossa yksittäiset rakenneosat on käytynä lävitse siten, että raportissa on on selkeästi otettuna kantaa, jos rakennuksessa on rakenneosia, jotka ovat ylittäneet / pien ylittämässä teknisen käyttöikänsä. Tarkastusraportteja lukiessa on siis syytä kiinnittää huomiota siihen, miten tekniset käyttöiät on raportissa tuotu esille. Hyvin paljon löytyy sellaisia raportteja, joissa niitä ei ole laisinkaan tutu esille tai ne on tuotu esille puutteellisesti. Tällaisten raporttien laatijoiden osalta voi kukin esittää itselleen kysymyksen, miksi esilletuonti puuttuu / on puutteellinen.

Ns ”parasta ennen -päiväyksen” problematiikkaan liittyvät seikat eivät kuitenkaan välttämättä ole kovin hyvin tunnettuja tai ymmärrettävissä asuantokaupan osapuolten eli myyjän ja ostajan osalta -mikä ei sinällään yllättävää ole, koske harva heitä on rakennusalan ammattilainen.

Hyvän kuntotarkastajan tulisi ottaa huomioon se, että riittävää ei ole, että ”parasta ennen -päiväykset” kirjataan raporttiin, vaan nämä asiat tulisi suullisesti käydä kaupan osapuolten sekä kiinteistönvälittäjän kanssa lävitse avaten helle, mitä tekninen käyttöikä, tarkastusväli, huoltoväli sekä huolto- ja kunnossapitotoimenpiteet käytännössä tarkoittavat ja mikä on niiden merkitys tarkastettavassa kohteessa. Tässä yhteydessä kuntotarkastajan tulisi myös vielä pyrkiä varmistumaan siitä, että kuulijat myös ymmärtävät kuulemansa.

Hyvän kiinteistön välittäjän tulisi edellä mainitun keskustelun jälkeen käydä kaupan osapuolten kanssa neuvottelu siitä, mitä käyttöiän ylittymiseen perustuvia korjaustarpeita kaupan kohteessa on sekä miettiä yhdessä kaupan osapuolten kanssa, miten neuvottelunlopputulos kirjataan kauppakirjaan vastuunjakoehtoja käyttäen.

Valitettavan usein yllä mainitut keskustelut jäävät käymättä, mikä johtaa siihen, että ns ”parasta ennen -päiväys” tulee ostajille yllätyksenä kaupan tekemisen jälkeen.

Sinällään ei kuitenkaan sälyttäisi kaikkea vastuuta pelkästään kuntotarkastajalle sekä kiinteistönvälittäjälle, vaan usein parantamista on myös kaupan osapuolten eli myyjän ja ostajan toiminnassa. Myyjä ja ostaja ovat tekemässä elämänsä suurinpaa ja monimutkaisinta oikeustoimea, jolloin lähtökohtaolettamana on, että myös kaupan osapuolet pyrkivät perehtymään siihen, mitä ollaan myymässä/ostamassa, mitkä ovat ostajan/myyjän velvollisuudet/oikeudet. Riittävää ei siis ole, että huomiota kiinnitetään tapettien / keittiökaappien väriin, vaan asiaan tulisi perehtyä syvällisemmin tai jos oma osaaminen tai ajalliset resurssit eivät tähän riitä käyttää apunaan asiantuntijoita.

Mitä hyvä ottaa huomioon?

Yhteenvetona voi todeta, että aurinko ja vesi kuluttavat puuverhoillun talon julkisivua ja maali lohkeilee jo hyvinkin ennen kymmenen vuoden kohdalle suositellun huoltovälin virstanpylvästä. Vesikattoa tulee käydä tarkistamassa ja huoltamassa säännöllisesti, ettei sisällä koeta ikäviä yllätyksiä.

Materiaalista riippuen vesikaton uusiminen on edessä 20 – 50 käyttövuoden jälkeen; bitumikatteelta edellytetään 20 vuoden ikää, kumibitumikermikatteelta 30 vuoden ikää, varttikatteelta 25 – 30 vuoden ikää, galvanoidulta peltikatteelta 30 vuoden ja tiilikatteelta vähintään 50 vuoden ikää.

Monesti näitä lukuja lukiessa unohtuu se tosiasia, että pääasiallisesti oma koti on ostohetkellä jo käytetty talo eikä vasta rakennettu, joten edellisten omistajien olisi pitänyt muistaa huoltaa rakennusta ja mahdollisesti jopa rakenteiden korjaamista tai uusimista olisi pitänyt suorittaa. On siis suositeltavaa ottaa käytettyä taloa ostaessa huomioon talon huolto- ja korjaushistoria. Sillä on suuri merkitys siihen, koska rakenteiden uusimiseen tulee varautua. Vaikkeivat rakenteet käyttöikänsä päässä olisivatkaan vielä uusimistarpeessa, on hyvä muistaa, että siihen tulee jo varautua.

66 % vesikatoissa korjaus- tai huoltotarve

Arvioitunua jopa 66 %:ssa vesikatoissa on jonkinasteinen korjaus- tai huoltotarve. Tämä tarkoittaa jopa reilua 750 000 pientaloa Suomessa. Kaiken kaikkiaan 75 % rakennuksen rakenteista tai järjestelmistä tulee uusia rakennuksen eliniän aikana.

Internetistä löytyy nykypäivänä paljon tietoa talon huoltamisesta ja remontoimisesta, mutta maalaisjärkeä kannattaa silmien ja hajuaistin lisäksi käyttää. Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaisinta korvata uudella.

Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä ja on yleistävä. (KH 90-00403) On siis muistettava, että tekniset käyttöiät ovat suuntaa antavia ja, että korjaus- tai uusimistarve esimerkiksi huoltamattomuuden vuoksi voi tulla vastaan jo huomattavasti aikaisemmin tai päinvastoin huoltavalla toiminnalla rakenteen käyttöä voidaan hyvin pitkittää jopa vuosia.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitan avuksi lakimiestä?
• Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
• Talokauppa suunnitelmissa? Osaathan vaatia oikeanlaista kuntotarkastusta!
• Hyvän kuntotarkastuksen resepti
• Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupoissa, osat 1 – 3
• Ole tarkkana ostaessasi 1970 -luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
• Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus

Jaa artikkeli: