Laatuvirhe ulosmitatun kiinteistön kaupassa
Kiinteistön laatuvirheen määrittely ja ostajan oikeudet ja velvollisuudet saattavat poiketa erittäin oleellisesti maakaaren vastaavista säännöksistä, mikäli kiinteistö on ostettu ulosottoviranomaisen toimeenpanemassa kaupassa.
Ulosottokaaren 5 luvun 1 §:ssä säädetään myyntitavat, siten että ulosmitattu kiinteä omaisuus voidaan myydä ulosottomiehen toimittamalla julkisella huutokaupalla (huutokauppa) taikka muulla tavalla, kuten kiinteistönvälittäjälle annetulla toimeksiannolla tai muulla soveltuvaksi harkitulla tavalla (vapaa myynti).
Ulosottomies saa myydä kiinteän omaisuuden vapaasti velallisen sekä niiden velkojien ja muiden oikeuksien haltijoiden suostumuksella, joiden oikeutta myynti koskee. Edellä mainitusta ulosottomiehen toimittamasta vapaasta myynnistä säädetään ulosottokaaren 5 luvun 76 §:ssä Ulosottomies voi antaa kiinteistön myymisen myös ulkopuolisen, pantin haltijan tai velallisen tehtäväksi. Edellä mainitusta muusta vapaasta myynnistä säädetään ulosottokaaren 5 luvun 77 §:ssä.
Ainostaan ulosottokaaren 5 luvun 77 §:n mukaisessa muussa vapaassa myynnissä tulevat sovellettavaksi maakaaren 2 luvun 17 §:n laatuvirhettä koskevat säännökset sekä laatuvirheestä ilmoittamista koskevat säännökset ja laatuvirheen seuraamuksia koskevat säännökset. Muussa vapaassa myynnissä ostajan oikeudet ja velvollisuuden määräytyvät samalla tavalla kuin normaalissa kiinteistökaupassa.
Huutokaupassa ja ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä kiinteistön virheestä säädetään ulosottokaaren 5 luvun 11 §:ssä, joka kuuluu seuraavasti:
Ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on. Myydyssä kiinteistössä tai arvokkaassa irtaimessa omaisuudessa katsotaan kuitenkin olevan virhe, jos:
- omaisuus olennaisesti poikkeaa niistä tiedoista, jotka ulosottomies on myynti-ilmoituksessa tai muutoin ennen myyntiä antanut olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- ulosottomies on laiminlyönyt antaa tiedon olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka
- omaisuus on huomattavasti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Virheellisen tiedon korjaamisesta säädetään 19 §:ssä.
Ulosottokaaren mukaisesta virhesäännöstä on havaittavissa, että huutokaupassa ja ulosottomiehen toimittamassa vapaassa kaupassa kiinteistön virhetason määrittely on hyvin ankara. Ulosottokaaren mukainen virhesääntö on niin ankara, että jos kiinteistössä on edellä mainitun mukainen laatuvirhe, oltaisiin käytännössä hyvin lähellä maakaaren mukaisia kaupan purun perusteita.
Virhesääntelyn lisäksi toinen erittäin oleellinen ero on siinä, miten ja missä ajassa ostajan on esitettävä vaatimuksia kiinteistön virheen perusteella. Ostaja voi vaatia kiinteistön virheen perusteella hinnanalennusta tai kaupan kumoamista hakemalla muutosta ulosottomiehen menettelyyn ulosottokaaren 11 luvussa säädetyssä järjestyksessä. Ostajan valitusaika myynnistä on huomattavan lyhyt eli kolme viikkoa kaupasta. Myynti voidaan kumota virheen perusteella, jos myynnin jääminen voimaan olisi ostajan kannalta kohtuutonta.
Virhettä koskeva kysymys voidaan saattaa täytäntöönpanoriitana tuomioistuimen ratkaistavaksi niin kuin ulosottokaaren 10 luvussa säädetään. Täytäntöönpanoriitakanteen määräaika on neljä viikkoa siitä lukien, kun osoitus kanteen nostamiselle on annettu tiedoksi. Ostajan reagointiajat ovat käytännössä niin lyhyet, ettei ostaja välttämättä ennätä määräaikojen puitteissa päästä selville kiinteistön kaikista ominaisuuksista ja mahdollisista laatuvirheistä.
Ulosmitatun kiinteistön ostamista harkitessa on syytä tarkoin jo ennakolta selvittää mitä myyntitapaa ulosottoviranomainen käyttää kiinteistön kaupassa ja mikä merkitys sillä on ostajan oikeuksien velvollisuuksien kannalta. Perinteinen huutokauppa on yleisesti tunnettu. Ulosottomiehen toimittaman vapaan kaupan ja muun vapaan kaupan eron tunnistaminen on jo ongelmallisempaa.
Myös seuraavat artikkelit saattavat kiinnostaa sinua:
Miten perintöosuuden ulosmittaus vaikuttaa kuolinpesän kiinteistön myyntiin?
Kuolinpesän ja vainajan velat -kuka maksaa?
