Maakaaren 2 luvun 18 §:ssä säädetään kiinteistön vallintavirheestä. Kiinteistökauppariidoissa edellä mainittu virhetyyppi on ollut harvoin harvoin esillä. Virhetyypillä voi kuitenkin käytännössä, varsinkin kaupunkialueiden ulkopuolella tapahtuvissa kiinteistökaupoissa, olla erittäin huomattavia vaikutuksia.

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
2. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
4. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
5. Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
6. Määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Maakaaren järjestelmässä myyjälle on asetettu selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kaavoista ja muista viranomaispäätöksistä, jotka voivat asettaa rajoituksia kiinteistön käyttämiselle.

Velvollisuus koskee kaupanteon hetkellä voimassa olevia määräyksiä. Myyjä on lähtökohtaisesti täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa esittämällä voimassa olevat kaavamääräykset ja kiinteistön rakennuksia koskevan rakennusluvan. Ostajan kannattaa kuitenkin selvittää myös mahdolliset valmisteilla olevat kaavat. Valmisteilla olevat kaavat voivat tulevaisuudessa muuttaa rakennetunkin kiinteistön käyttöedellytyksiä huomattavalla tavalla. Tulevissa kaavoissa kiinteistön osa tai jopa koko kiinteistö voidaan osoittaa yleiseen käyttöön esimerkiksi katualueeksi, paikoitusalueeksi ja virkistys- ja viheralueeksi. Kun tällainen kaava aikoinaan vahvistetaan, kunta lunastaa yleiset alueet. Tällöin kiinteistön ostohetken mukainen käyttö estyy kokonaan tai muuttuu erittäin oleellisesti. Valmisteilla oleva kaavan perusteella voi rakentamattomaan naapurikiinteistöön tulla tehdas tai muu tuotantolaitos. Valmisteilla olevan kaavan perusteella kiinteistön välittömään läheisyyteen voi tulla kevyenliikenteen väylä.

Edellä vain muutamia esimerkkejä tulevien kaavojen vaikutuksista. Valmisteilla olevista kaavoista saa helposti tiedon kunnan tai kaupungin rakentamisesta vastaavalta viranomaiselta. Yksinkertaisella selvitykseltä vältytään ikäviltä yllätyksiltä lähitulevaisuudessa. Näkemykseni mukaan myyjän tiedonantovelvollisuus ulottuu hänen tiedossaan oleviin kaavoitussuunnitelmiin, vaikka ne eivät olisi edenneet vielä maanomistajien kuulemisvaiheeseen.

Maaseutupaikkakunnilla on vielä tälläkin hetkellä myynnissä huomattavia maa-alueita, jotka on yleiskaavoitettu.

Yleiskaavat eivät useinkaan ole oikeusvaikutteisia eli ne eivät mahdollista rakentamista, eivätkä kiellä rakentamista. Mikäli tällaiselta alueelta harkitaan määräalan ostamista,  on sekä myyjän että ostajan edunmukaista selvittää se, että määräala voidaan rajoituksitta muodostaa omaksi kiinteistöksi ja että rakentamiselle saa luvan. Kunnalta tai kaupungilta voi hakea poikkeamisluvan, jossa määrätään rakentamisen edellytyksistä. Lupa on määräaikainen. Tämän lisäksi tarvitaan varsinainen rakennuslupa. Kiinteistöjen osittamisrajoituksista saa selvityksen kunnasta tai maanmittauslaitokselta.

Nykyään kesäasuntoja on käytännössä varusteltu ympärivuoden asuttavaksi.

Mikäli ostaa tällaisen kohteen vakituiseksi asunnoksi, tulee ehdottomasti selvittää, että rakennusluvassa rakennus on määritelty vakituiseksi asunnoksi. Mikäli näin ei ole täytyy myyjää velvoittaa hakemaan rakennuslupa ennen kauppaa.

Edellä vain muutamia esimerkkejä vallintaan liittyvien seikkojen vaikutuksesta kaupankohteessa. Kauppaa tehtäessä on näihinkin seikkoihin syytä paneutua vakavammin kuin kirjaamalla kauppakirjaan kaavatilanne. Myyjän vastuun kannalta tämä on usein riittävää, mutta puutteellinen selvittely voi tuoda ostajalle myöhemmin erittäin ikäviä yllätyksiä.

Maakaaren 2 luvun 19 §:ssä säädetään kiinteistön oikeudellisesta virheestä.

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:

1. ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta.
2. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3.  myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
4. ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1 momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Oikeudellinen virhe voi konkretisoitua esimerkiksi tapauksissa, joissa myyjänä on kuolinpesä.

Mikäli myyjätahona oleva kuolinpesä on puutteellisesti selvitetty ennen kauppaa voi kaupanteon jälkeen ilmetä, että myyjätaho ei ollut oikea.

1. Ennen kuolinpesän tekemää kauppaa täytyy kaikki kuolinpesän velat olla selvillä.
2. Ennen kauppaa täytyy selvittää kaikki perittävän tekemät sopimukset ja sitoumukset.
3. Ennen kauppaa täytyy selvittää mahdolliset testamentit ja muut perinnönjakoon vaikuttavat seikat.

Oikeudellinen virhe voi myös konkretisoitua myytäessä avioliittolain vallintarajoitusten alainen puolisoiden yhteinen asunto.

Yleisesti on tiedossa se, että asuinkiinteistön yksi omistava puoliso ei voi ilman toisen puolison suostumusta myydä taloa, jota puolisot käyttävät yhteisenä asuntona. Sitä ei aina muisteta, että rajoitus koskee myös asuntoa, jota puolisot ovat aiemmin käyttäneet yhteisenä asuntona. Vallintarajoitus koskee myös valmisteilla olevaa asuntoa, jota on tarkoitus tulevaisuudessa käyttää puolisoiden yhteisenä asuntona. Yhteistä asuntoa koskeva vallintarajoitus on voimassa siitä huolimatta, vaikka kiinteistö ei kuuluisi avio-oikeuden alaiseen omaisuuteen. Vallintarajoitukset ovat voimassa, vaikka puolisot tosiasiassa asuisivat erillään. Vallinrajoitukset ovat voimassa osituksen lainvoimaiseksi tulemiseen saakka.

Vaikka nykyisin kiinteistöjen omistajatiedot ovat erittäin ajantasaiset, niin vieläkin voi tulla esille kaupantekotilanteita, joissa myyjällä ei syystä tai toisesta ole viimeisintä lainhuutoa kaupankohteeseen. Näissä tilanteissa tulee ennen kauppaa selvittää katkeamaton saantoketju viimeisimmästä lainhuudon saajasta myyjään. Saantoketjun voidaan osoittaa pätevillä kauppakirjoilla. Vallintavirheen ja oikeudellisen virheen  perusteella ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus
• Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
• Kodissa epäillään kosteusvauriota -millon tarvitaan avuksi lakimiestä?
• Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
• Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
• Myös talon rakenteilla on parasta ennen päiväys

Jaa artikkeli: