Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistön kaupan esisopimus

Herkulex.fi /

Kiinteistökaupan yhteydessä voi tulla tilanne, että myyjä ja ostaja ovat halukkaita tekemään kaupan, mutta lopullisen kaupan tekemiseen liittyy epävarmuustekijöitä, eikä kaupan yksityiskohtia voida heti sopia. Näitä voivat mm. olla kaupan rahoitus, rakennusluvan edellytykset tai kaavoituksen vaikutukset. Näissä tapauksissa myyjä ja ostaja voivat esisopimuksella kirjata tahtonsa ja sitoutumisensa kiinteistökauppaan.

Esisopimuksen tekeminen

Maakaaren 2 luvun 7 §:ssä säädetään kiinteistön kaupan esisopimuksesta. Esisopimus on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava esisopimus. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppakirja kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Nykyisin esisopimus voidaan tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä Maanmittauslaitoksen kiinteistönvaihdannan palvelussa, jolloin kaupanvahvistajaa ei tarvita.

Oleellista on muistaa, että osapuolia sitova esisopimus tulee tehdä täysin samoja muotomääräyksiä noudattaen, kuin mitä maakaaren 2 luvun 1§:ssä on säädetty kiinteistön kaupasta. Joskus tulevasta kiinteistön kaupasta on voitu sopia vaadittuja muotomääräyksiä noudattamatta. Artikkelissa selvitetään myöhemmin erot, joita seuraa siitä onko esisopimus tehty muotomääräyksiä noudattaen tai niitä noudattamatta.

Esisopimuksen tiedot

Maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan esisopimuksen voidaan tehdä myös siten, että se sitoo pelkästään myyjää tai ostajaa.

Maakaaressa määrättyjen tietojen lisäksi esisopimuksessa on mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä. Esisopimukseen tulee kirjata ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Esisopimuksessa ei edellytetä, että siinä sovitaan lopullinen kauppahinta, mutta kauppahinnan muodostumisen perusteet tulee ilmetä esisopimuksesta.

Mikäli esisopimus on laadittu sitten, että se sitoo pelkästään toista osapuolta, on esisopimuksen toisella osapuolella oikeus päättää, tekeekö lopullisen kaupan. Esisopimukseen sitoutumattomalla on siis oikeus vetäytyä kaupasta, vaikka esisopimuksen kaikki ehdot olisivat täyttyneet.

Mikäli esisopimuksesta ei ole täsmällistä mainintaa, milloin kauppa on tehtävä, esisopimus on voimassa viisi vuotta sopimuksen tekopäivästä. Osapuolet voivat esisopimuksessa sopia myös viittä vuotta lyhyemmästä määräajasta -kuten yleisesti on osapuolten tarkoituksena. Tällöin voimassaoloaika on määriteltävä esisopimuksessa yksiselitteisesti.

Esisopimukseen kirjattavien tietojen tulee olla niin selvät, että tuomioistuin voi riitatilanteessa vahvistaa kiinteistön kaupan ehdot.

Esisopimuksen oikeudellinen merkitys

Esisopimuksen osalta tulee huomioida se, ettei se vielä perusta tulevalle ostajalle omistajan oikeutta kiinteistöön. Kiinteistön omistaja voi myydä kiinteistön tai perustaa kiinteistöön panttioikeuksia tai erityisiä oikeuksia. Kiinteistö voidaan ulosmitata myyjän velasta.

Mikäli esisopimukseen sidottu osapuoli kieltäytyy tekemästä lopullista kauppa, toinen osapuoli voi tuomioistuimelle jätettävällä kanteella vaatia kaupan tekemistä. Kanteella kaupan tekemistä voi vaatia ainoastaan niiden ehtojen ja perusteiden mukaan, jotka on kirjattu esisopimukseen, minkä vuoksi esisopimuksen tulisi käytännössä sisältää kaikki tulevaan kauppakirjan mukaiset ehdot. Kanteella ei siis voida laajentaa tai parantaa asemaansa siitä, mitä esisopimuksella on sovittu. Mikäli esisopimuksessa ei ole yksilöity kauppahintaa euromääräisesti, tuomioistuin voi kauppahinnan vahvistaa esisopimuksesta ilmenevillä perusteilla.

Kanne kaupan tekemiseksi tulee tehdä kolmen kuukauden kuluessa siitä lukien, kun esisopimuksen mukaan kauppa olisi tullut tehdä. Kanne tulee nostaa joko vastapuolen toimivaltaisessa käräjäoikeudessa tai siinä käräjäoikeudessa, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee.

Kanteen nostamisen osalta on syytä huomioida se, että esisopimuksesta huolimatta esisopimuksen myyjä on voinut myydä kiinteistön. Kiinteistön ostanutta ei voida velvoittaa luopumaan kiinteistöstä. Tässä tilanteessa kannetta kaupan tekemiseksi ei voida nostaa ja esisopimuksen ostaja voi vaatia ainoastaan vahingonkorvauksia.

Esisopimuksen raukeaminen

Esisopimus raukeaa, jollei kauppaa ole tehty esisopimuksen voimassa ollessa taikka kannetta kaupan tekemiseksi ei ole laitettu vireille sille määrätyn määräajan puitteissa. Esisopimus raukeaa, mikäli osapuolet pysyvät passiivisan asiassa. Esisopimuksen raukeaminen tarkoittaa sitä, että kaupan tekemistä ei voi enää vaatia, eikä sopimuksessa sovittuja korvauksia voi sopimukseen perustuen vaatia. Sopimuksen raukeamisesta huolimatta korvausvelvollisuus toista osapuolta kohtaan voi säilyä. Tapauskohtaisesti tulee arvioitavaksi se, mikä esisopimuksen ulkopuolisen korvausvastuun laajuus voi olla. Esimerkkinä tästä edellä mainittu seikka esisopimuksen myyjä on sopimuksen voimassaoloaikana myynyt kiinteistön tai muusta syystä menettänyt oikeuden määrätä kiinteistöstä. Tällöin on luonnollista, että ostajaehdokkaalla ei ole järkevää vaatia kaupan toteuttamista, mutta korvattavaa vahinkoa on kuitenkin voinut syntyä. Kääntäen tilanne voi olla se, että ostajan puolella on tapahtunut seikkoja, joista johtuen myyjän ei ole järkevää lähteä ajamaan esisopimuksen mukaisia oikeuksia.

Esisopimuksen rikkomisesta aiheutuva korvausvelvollisuus

Osapuolella on oikeus vahingonkorvaukseen, mikäli toinen osapuoli perusteetta kieltäytyy tekemästä kauppaa. Esisopimukseen voidaan liittää sopimussakko uhaksi esisopimuksen täyttämättä jättämisestä. Esisopimukseen kannattaa mahdollisimman tarkasti kirjata seuraamukset, jotka sopimusrikkomuksesta seuraa. Hyvin laadittu esisopimus ennalta ehkäisee myöhempiä riitaisuuksia ja kanteita.

Vaadittujen muotomääräysten vastainen esisopimus

Joskus kiinteistön kaupasta on voitu sopia siten, ettei se täytä maakaaren esisopimuksen muotomääräyksiä. Tällöin tulevan ostajan oikeudet ovat huomattavasti rajallisemmat kuin muotomääräyksiä noudatetussa sopimuksessa. Muotomääräysten vastainen sopimuskaan ei kuitenkaan jää kokonaan vaille oikeudellista merkitystä.

Maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan kaupasta kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset. Korvaussäännöksen tarkoituksena on saattaa osapuoli siihen tilanteeseen, jossa hän olisi ollut ilman kaupan tekemiseen ryhtymistä.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Jaa artikkeli: