Asuntokaupan tulevaisuudennäkymiä: Kiinteistönvälittäjän tehtävät
Suomessa on yli miljoona omakotitaloa.
Tehtyjen arvioiden mukaan niistä joka neljännessä on kosteus- ja homevauriosta johtuva välitön pienempi tai isompi korjaustarve. Vastaavasti joka neljännessä maamme 75 000:ssa rivi- ja ketjutalossa on samat ongelmat. Kosteus- ja homeongelmia on kaikenlaisessa rakennuskannassa: kouluissa, sairaaloissa, asunto-osakeyhtiöissä, omakotitaloissa sekä toimistorakennuksissa.
Rakennusten kosteusvauriot voivat aiheutua monesta eri syystä
Näitä voivat olla mm. rakennusosien vanheneminen , suunnitteluvirhe tai suunnitelman puute, rakennustyössä tehdyt virheet, puutteellinen rakentamisen laadun hallinta sekä puutteellinen huolto- tai käyttövirhe. Useasti kosteus- ja homevauriokorjaukset epäonnistuvat, ja sisäilmaan liittyvä oireilu ja sairastelu jatkuvat korjausten jälkeenkin.
Maamme tuomioistuimissa on myös jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kysymyksessä on kosteus- tai homevaurio.
Kosteus- ja hometalkoot ohjelma ja sen tavoitteet
Valtioneuvosto päätti 24.2.2009 käynnistää viisivuotisen kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman joka päättyi 2013. Tämä on käynnistänyt laajan selvitys- ja kehityshankkeen, jonka tavoitteena on ollut parantaa asuntokaupan turvaa niin ostajan kuin myyjän näkökulmasta.
Ohjelmassa haluttiin myös edistää kuluttajien mahdollisuuksia arvioida asuntoon, kiinteistöön tai talopakettiin liittyviä kosteusvaurioriskejä ja varautua niihin, sekä löytää keinoja turvata kauppa mahdollisten piilevien virheiden varalta. Hankkeessa selvitettiin millaisia ongelmia oikeuskäytännössä on tullut esille ja miten kuntotarkastuksiin ja kiinteistökauppaan liittyviä käytäntöjä tulisi muuttaa tai parantaa.
Hankkeessa otettiin lisäksi tutkimuksen kohteeksi nykyinen tarkastustoiminta ja tutkittu, onko se tasoltaan sellaista, että siitä on todellista turvaa kuluttajille ja miten tarkastustoimintaa tulisi parantaa.
Asuntokaupan turvan parantaminen ja kiinteistövälittäjien rooli
Asuntokaupan turvan parantamista koskevassa hankkeessa on ollut pyrkimyksenä edistää asunnon tai kiinteistön ostajan sekä myyjän mahdollisuutta arvioida myynnissä olevan kohteen kuntoa ja ennakolta arvioida myös siihen liittyviä kosteusvaurioriskejä ja varautua niihin. Tavoitteena on myös ollut keinojen löytäminen, jolla voidaan turvata kauppa mahdollisten piilevien virheiden varalta.
Asuntokaupan turvan parantamishankkeen loppuraportissa on esitetty kiinteistönvälittäjiä koskien uusia toimintatapoja sekä uusia käytäntöjä ehdotetaan otettavaksi hyvän kiinteistönvälittäjän ohjeisiin, siltä osin, kuin ne eivät vielä ole ohjeissa.
Ehdotettuja toimintatapoja / käytäntöjä ovat seuraavat:
- Välittäjien tulisi kannustaa kaupan osapuolia selvittämään kohteen kunto ennen kauppaa ja suositella heille vain AKK- pätevyyden omaavan tutkijan suorittamaan kuntotutkimusta. Ehdotetun mukaan kiinteistönvälittäjä ei saisi suositella muunlaisia, ei- päteviä tarkastajia suorittamaan tarkastusta
- Välittäjän olisi annettava kaupan osapuolille kuntotutkimuksen tilaajan kirjallinen ohje
- Välittäjän tulisi olla mukana kuntotutkimustilaisuudessa
- Välittäjän tulisi huolehtia, että kaupan osapuolille tulisi antaa riittävästi aikaa perehtyä kuntotutkimusraporttiin ja aikaa harkita kaupantekoa. (koskee erityisesti ostajaa). Mikäli kuntotutkimus suoritetaan vasta sitten, kun ostajaehdokas on jo löytynyt, pitäisi ostotarjous tai esisopimus tehdä sellaisilla ehdoilla, että ostajalla olisi mahdollisuus kuntotutkimuksen jälkeen vielä vaikuttaa kaupan ehtoihin tai jopa peruuttaa kauppa.
- Välittäjän tulisi antaa kaupan osapuolille hyvissä ajoin Hometalkoo- opas, jossa on käsitelty kaupan osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia sekä rakennuksen kuntoon liittyvää juridiikkaa. Välittäjän tulisi antaa opas myyjälle toimeksiantosopimuksen tekemisen yhteydessä ja ostajalle esimerkiksi näytön yhteydessä.
- Välittäjän tulisi tuoda esiin kuntotarkastusraportin yhteenvedossa mainitut keskeiset havainnot ostajalle ja myyjälle, niin että ne otetaan kauppakirjaneuvottelujen kohteeksi ja kirjataan sovittavalla tavalla kauppakirjaan. Kauppakirjaan olisi kirjattava mm. rakennuksen riskirakenteet ja tarkastamatta jääneet tilat, sekä kumpi osapuoli vastaa ko. seikasta, mikäli kaupanteon jälkeen ilmenee virheitä. Vaikka virhevastuu ei poikkeaisi lakiin perustuvasta virhevastuusta, voitaisiin se kirjata sopimukseen, koska ehto joka tapauksessa selventää asiaa kaupan osapuolille.
Lähteet:
Kosteus ja hometalkoot: asuntokaupan turvan parantaminen, Loppuraportti (luonnos 17.8.2012)
Ympäristöministeriön www-sivut
Rakennuslehti.fi
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Tarvitsetko apua?
Lue lisää aiheesta:
- Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistönvälittäjän välittämissä kaupoissa
- Talokauppa suunnitelmissa? Osaathan vaatia oikeanlaista kuntotarkastusta
- Kodin ostajan muistilistat
- Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
