Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.
Jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.
Remontista ilmoitettava
Mikäli osakkeenomistaja teettää huoneistossaan esim. kylpyhuoneremontin, on hänen noudatettava asunto-osakeyhtiölain säännöksiä kunnossapito- ja muutostöistä ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta. Osakkeenomistajan on siten ilmoitettava remontista etukäteen kirjallisesti joko taloyhtiön isännöitsijälle tai hallitukselle. Ilmoituksesta on käytävä ilmi sellaiset tiedot, joista taloyhtiö voi päätellä noudatetaanko remontissa hyvää rakentamistapaa ja voimassa olevia rakentamismääräyksiä ja aiheutuuko remontista mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Taloyhtiö voi asettaa myös ehtoja remontin toteutukselle, joista osakkeenomistajan tulee noudattaa. Taloyhtiöllä on oikeus myös valvoa, että remontti suoritetaan kiinteistöä ja rakennusta vahingoittamatta, hyvää rakennustapaa ja mahdollisesti yhtiön tai toisen osakkaan asettamia ehtoja noudattaen. Lisäsi voidaan joutua hakemaan viranomaisen lupa.
Osakas myös vastaa siitä, että remontin toteutuksessa noudatetaan hyvää rakennustapaa ja remontissa voimassa olevia rakennusmääräyksiä mm. vedenerityksen asentamisesta. Osakkaan tulee myös riittävästi ja huolellisesti ottaa selvää remontin tekijän taustoista. Osakkaan tulee myös varmistua siitä, että remontin tekijällä on riittävä kokemus ja ammattitaito työn tekemiseen, tällainen osoitus voi olla esim. vedeneristyssertifikaatti, mitä laki ei kuitenkaan toistaiseksi edellytä.
Mikäli osakkaan teettämän remontin jälkeen paljastuukin, että kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, voi osakas joutua vastuuseen vauriosta ja sen korjauskuluista, mikäli hän ei voi osoittaa menetelleensä huolellisesti remontin yhteydessä. Vastuusta vapautuakseen osakkeenomistajan tulee voida osoittaa muun maussa, että on ilmoittanut remontista kirjallisesti etukäteen taloyhtiölle, jolle on myös varattu aikaa tutustua suunnitelmiin. Remontista on laadittu tarkat suunnitelmat ammattilaisen toimesta, työn suorittajaksi on valittu alan ammattilainen, jolla on riittävä ammattitaito ja kokemus vastaavanlaisista remonteista, työtä on valvottu asianmukaisesti ja taloyhtiölle on varattu mahdollisuus valvoa työn suorittamista, työssä on noudatettu yhtiön asettamia mahdollisia ehtoja jne. Mikäli osakas pystyy näyttämään edellä mainitut seikat, ei osakas yleensä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen remontin aiheuttamista vahingoista.
Osakkaan täytyy todistaa huolellisuus
Osakas voi joutua vastuuseen vahingoista, mikäli hän ei pysty osoittamaan, että hän on toiminut huolellisesti. Mikäli osakas ei ole etukäteen ilmoittanut remontista taloyhtiölle tai jos esim. osakas ei ole teettänyt työtä alan ammattilaisella tai jos hän on itse tehnyt remontin ilman riittävää ammattitaitoa ja kokemusta tai jos remonttia ei ole valvottu, voi osakas joutua vastuuseen aiheuttamastaan vahingosta.
Mikäli osakas joutuu vastuuseen teettämästään remontista taloyhtiölle, voi osakas vaatia korvausta sopimuskumppaniltaan eli remontin suorittaneelta urakoitsijalta urakkasopimukseen perustuvan vastuun perusteella. Sopimusperusteisissa vastuukysymyksissä näyttövelvollisuus huolellisuudesta on urakoitsijalla.
Mikäli osakkeenomistaja pystyy näyttämään, että hän on toiminut huolellisesti remontin yhteydessä, ja jos työn suorituksessa on ollut urakoitsijan virhe, niin tällaisessa tapauksessa taloyhtiö voi esittää korvausvaatimuksen työn suorittaneelle urakoitsijalle yleisten vahingonkorvaussäännösten perusteella.
Mikäli kylpyhuoneremontin jälkeen osakas myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet edelleen ja vasta kaupan jälkeen havaitaan, että kylpyhuoneessa on esimerkiksi vedeneristepuutteesta johtuva kosteusvaurio, ei uusi osakkeenomistaja kuitenkaan ole vahingonkorvausvastuussa edellisen osakkeenomistajan tekemästä remontista, vaan tällöin taloyhtiöllä on velvollisuus korjata vaurio ja saattaa rakenteet taloyhtiön perustasoon. Taloyhtiö voi kuitenkin tällaisessa tilanteessa esittää vahingonkorvausvaatimuksen entiselle osakkeenomistajalle, mikäli remontin toteutuksessa ei ole noudatettu asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai jos remontti on suoritettu hyvän rakennustavan vastaisesti.
Jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.
Muut vahingonkorvausvastuun tilanteet
Osakkaan vahingonkorvausvastuu voi tulla kyseeseen myös tilanteessa, jossa hän laiminlyö viivytyksettä ilmoittaa taloyhtiölle yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta viasta esim. jos vanhassa kylpyhuoneessa muovimatto, joka toimii samalla vedeneristeenä, rakoilee, eikä ostaja ilmoita tästä virheestä taloyhtiölle sen havaittuaan tai kun hänen olisi se pitänyt havaita, voi osakas joutua vastuuseen tästä aiheutuvasta vahingosta. Mikäli osakas viivyttelee ilmoituksen kanssa ja jos vesi pääsee muovimaton rakojen kautta rakenteisiin ja siitä aiheutuu rakenteisiin kosteusvaurio, saattaa osakas joutua tästä vahingosta vastuuseen.
Osakas voi joutua vahingonkorvausvastuuseen myös tilanteessa, jossa osakas huolimattomuudestaan unohtaa esim. vesihanan päälle, jolloin vesi pääsee valumaan rakenteiden läpi naapurihuoneistoon aiheuttaen sinne vahinkoja. Tällöin yhtiön on korjattava toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston vaurioituneet rakenteet sekä osakehuoneiston sisäosat. Vahingon aiheuttaneen osakkaan on tällöin korvattava yhtiölle myös ne kustannukset, jotka aiheutuvat tämän toisen huoneiston vaurioiden korjaamisesta. Tällaisessa tapauksessa vaurioita aiheutuu myös vahingon aiheuttaneen osakkaan huoneistoon, jolloin taloyhtiön on korjattava vaurioituneet rakenteet, mutta huoneiston sisäosat kuten pinnoitteet jäävät osakkaan vastuulle. Taloyhtiö voi kuitenkin periä vahingon aiheuttaneelta osakkaalta myös tämän osakehuoneiston rakenteiden korjaamisesta aiheutuneet kustannukset.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Muita mielenkiintoisia artikkeleita
- Osakkeenomistajan suorittamat asuinhuoneiston muutostyöt
- Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu rakenteiden mikrobivaurioista
- Asuinhuoneiston hallintaanotto
- Purkava uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä
- Asunto-osakeyhtiön konkurssi
- Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu asunnolle aiheutuneesta vahingosta
- Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
- Kuntoarvio ja PTS
